Umsatzsteuer-Anwendungserlass: Kein Verzicht auf Steuerfreiheit bei Vermietung an Pauschallandwirte

Hintergrund

Bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken müssen Unternehmerinnen und Unternehmer grundsätzlich keine Umsatzsteuer berechnen (Paragraph 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz, UStG). Trotzdem kann ein Verzicht auf diese Steuerbefreiung durch den Verpächter sinnvoll sein, denn dann kann der Pächter beispielsweise einen Vorsteuerabzug geltend machen. Diese Option kommt jedoch nur infrage, wenn der Verpachtungsumsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird (Paragraph 9 UStG).

Verzichtet der Verpächter auf die Steuerfreiheit, zahlt der Pächter auf die Pacht zukünftig auch Umsatzsteuer, die der Verpächter dann abführt. Der Verpächter kann sich dadurch die Vorsteuer auf die Eingangsleistungen vom Finanzamt zurückzuholen, die mit den Umsätzen aus der Vermietung und Verpachtung zusammenhängen. Gleichzeitig bekommt der Pächter die Steuer vom Finanzamt zurück, die er zusätzlich zur Pacht gezahlt hat.

Kein Vorsteuerabzug für pauschalierende Landwirte

Bei Landwirten, die einen Umsatz von 600.000 Euro nicht überschreiten, besteht jedoch die Pflicht zur Umsatzsteuerpauschalierung. Dadurch werden Vorsteuerbeträge pauschal abgegolten. Verzichtet ein Verpächter auf die Steuerbefreiung, könnten sich pauschalierende Landwirte die gezahlte Umsatzsteuer demnach nicht als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen.

Schreiben des Bundesfinanzministeriums schließt den Verzicht auf Steuerbefreiung aus

„Der BFH vertritt in seinem Urteil die Auffassung, dass Pauschallandwirte benachteiligt werden, wenn Verpächter auf die Steuerfreiheit verzichten“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Karin Merl in Regensburg. Dieser Ansicht folgt auch das BMF und änderte den Umsatzsteuer-Anwendungserlass mit seinem Schreiben vom 6. November 2020. „Der BFH und das BMF schließen somit den Verzicht auf die Steuerbefreiung aus, wenn Grundstücke an pauschalierende Landwirte verpachtet werden“, sagt Merl.