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Baufinanzierung: Umschulden leicht gemacht

24.09.2019  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Interhyp AG.

Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs, wonach ein Bearbeitungsentgelt der Bank bei einer Darlehensablösung unzulässig ist (Aktenzeichen XI ZR 7/19), rückt die Umschuldung von Immobilienkrediten in den Fokus. Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, weist in diesem Zusammenhang auf das enorme Sparpotenzial bei einer Umschuldung oder Darlehensverlängerung zu neuen Konditionen hin.

"Im Vergleich zum früheren Kredit zahlen Kunden bei einer Anschlussfinanzierung derzeit oft nur ein Viertel oder ein Fünftel der Zinskosten", sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. Die Bauzinsen liegen heute für zehnjährige Darlehen oft nur zwischen 0,5 und 1 Prozent, zum Teil sogar unter 0,5 Prozent. Vor neun oder zehn Jahren lagen sie meist zwischen 3 und 4 Prozent. Interhyp zeigt, was Eigenheimbesitzer mit bestehenden Krediten wissen sollten, und gibt Tipps, wie sie die Sparchancen am besten nutzen.

Die Zinsen für einen Immobilienkredit werden meist für die Dauer von 10, oft auch von 15 oder 20 Jahren abgeschlossen. Am Ende der Zinsbindung steht eine Darlehensverlängerung oder Umschuldung an. Bei der Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldabtretung an, das heißt für die Umschreibung der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld von der einen auf die andere Bank. Einige Kreditgeber haben zusätzlich ein Bearbeitungsentgelt für einen Treuhandauftrag zur Abtretung verlangt, was durch das BGH-Urteil jetzt für unzulässig erklärt wurde. Die Kosten für die Grundschuldabtretung und den zusätzlichen Gebühren zusammen haben wenige Hundert Euro betragen – und werden nun künftig noch etwas niedriger ausfallen. Das ist im Vergleich zu den Sparchancen gering, wie Mirjam Mohr anhand eines Beispiels zeigt. "Hat ein Darlehensnehmer vor zehn Jahren einen Kredit über 200.000 Euro für Zinsen über 3,5 Prozent abgeschlossen, kann er nun zu Zinskosten von 0,8 Prozent weiter finanzieren. So kann er im Vergleich zum früheren Kredit über zehn Jahre sogar bis zu rund 20.000 Euro einsparen." Auch im Vergleich zwischen dem Verlängerungsangebot der Bank und den Marktangeboten sind Unterschiede von einigen Zehntelprozentpunkten möglich. Schon bei einer Differenz von nur 0,2 Prozentpunkten liegt die Sparchance über zehn Jahre bei über 1.000 Euro.

Daher rät die Expertin Eigenheimbesitzern mit bestehenden Krediten, ihre Zinsbindungsfristen zu prüfen. "Endet die Zinsbindung in einem halben oder ganzen Jahr, sollten Kreditnehmer nicht erst auf das Verlängerungsangebot der Bank warten, sondern jetzt schon den Markt sondieren", so Mohr. So lasse sich in aller Ruhe ein gutes Angebot für die Anschlussfinanzierung sichern. Vor allem, wenn die Zinsbindungsfrist in etwa ein bis zwei Jahren ausläuft, könnten sogenannte Forward-Darlehen interessant sein, denn damit lassen sich die heutigen Konditionen für die Zukunft festschreiben.

Zudem weist Expertin Mohr auf eine Sparchance hin, von der viele Darlehensnehmer nichts wissen: Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 BGB) können sie auch bei längeren Zinsbindungen schon zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten jederzeit kündigen – und das Darlehen zum Beispiel zu besseren Konditionen weiterführen oder umschulden. "Wir raten in diesem Fall, die Umschuldungsoption zu prüfen und gleichzeitig auch ein verbessertes Angebot der bestehenden Bank einzuholen."

Viele befürchten, dass eine Umschuldung kompliziert sei. "Die Erfahrungen unserer Kunden zeigen, dass die Umschuldung sich oft als leichter herausstellt als zuvor gedacht, da die Kreditgeber viele Dinge abnehmen", so Mirjam Mohr. Auch eine frühere repräsentative Umfrage von Interhyp im Rahmen der Studie "Anschlussfinanzierung in Deutschland" hat ergeben, dass der finanzielle und zeitliche Aufwand bei der Umschuldung oft überschätzt wird. "Jetzt ist der ohnehin geringe finanzielle Aufwand bei der Umschuldung noch niedriger geworden", sagt Mirjam Mohr. "Das ist erfreulich für den Kunden."

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