10.07.2020 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Stiftung Warentest.
Die Folge: Der Vermieter muss selbst renovieren. Die Mieter dürfen ausziehen, ohne zu streichen. test.de sagt, welche Klauseln unwirksam sind, gibt Tipps und liefert Mustertexte. Neues Urteil des Bundesgerichtshofs: Wenn Mieter ohne besondere Vereinbarung in unrenovierte Wohnungen eingezogen sind, müssen Vermieter später nötige Renovierung zumindest teilweise zahlen.
Die häufigsten Abrechnungsfehler und was Sie dagegen tun können
Mietvertrag: Enthält Ihr Mietvertrag keine Klauseln zu „Schönheitsreparaturen“, können Sie ausziehen, ohne zu renovieren. Es gilt das Bürgerliche Gesetzbuch, das den Vermieter in der Pflicht sieht.
Klauseln: In vielen Mietverträgen stehen unwirksame Klauseln. Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen, bevor Sie selbst renovieren, zum Beispiel von einem Mieterverein, einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Portal wie wenigermiete.de.
Zustand: Sind Sie in eine unrenovierte Wohnung gezogen, müssen Sie generell nicht streichen. Ausnahme: Ihr Vermieter hat Ihnen einen angemessenen Ausgleich für die fehlende Renovierung gewährt.
Beweise: Machen Sie bei Ein- und Auszug Fotos der Wohnung. So können Sie den tatsächlichen Renovierungszustand belegen.
Renovierungsbedarf: Wenn eine Renovierung ansteht, dann ist der Vermieter in der Pflicht, wenn der Mietvertrag keine oder - so wie insbesondere bei älteren Verträgen ganz häufig - nur eine unfaire und damit unwirksame Regelung enthält. Maßstab ist der Zustand der Wohnung beim Einzug. War sie da unrenoviert und gab‘s auch keine Vereinbarung über eine Einzugsrenovierung, dann zahlen Mieter und Vermieter in der Regel je die Hälfte.
Wer auszieht, muss streichen. Das denken auch heute noch die meisten Mieter – und so steht es auch noch in vielen Mietverträgen. Doch das stimmt gar nicht. Der Bundesgerichtshof hat von 2006 an zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt. Vor allem bei älteren Mietverträgen lohnt sich deshalb der Blick ins Kleingedruckte. Unsere Übersicht unwirksamer Klauseln zeigt, welche Klauseln nicht gelten sind. Bei jüngeren Mietverträgen ist der Anteil mit unwirksamen Regelungen geringer. Doch auch bei Ihnen finden sich immer mal wieder unfaire und damit unwirksame Regelungen.
Für das Gesetz ist die Sache eindeutig: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch. So gilt es stets, wenn Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart haben. Es ist Aufgabe des Vermieters, die normalen Gebrauchsspuren zu beseitigen.
Beispiel: In einem Berliner Fall meldete ein Mieter seinem Vermieter nach zwölf Jahren Mietzeit Renovierungsbedarf. Der Vermieter weigerte sich. Das Amtsgericht verurteilte ihn dazu, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen. Dabei darf er die Wände auch nicht gelb streichen lassen, sondern muss wie von den Mietern gewünscht weiße Farbe verwenden.
Amtsgericht Berlin-Mitte, Aktenzeichen: 8 C 23/16
Landgericht Berlin, Aktenzeichen: 67 S 416/17
Maßstab für die Instandhaltung ist der Zustand der Wohnung bei Einzug. Hat sich dieser Zustand verschlechtert, dann muss der Vermieter auf seine Kosten renovieren. Dies gilt im Grundsatz auch, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist und es zur Frage der Einzugsrenovierung keine Vereinbarung im Mietvertrag gibt.
In so einem Fall gilt: Der Vermieter muss auf Verlangen des Mieters renovieren, wenn sich der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert. Er kann aber eine Kostenbeteiligung des Mieters fordern. In der Regel zahlen beide je die Hälfte, heißt es in den beiden Grundsatzurteilen zum Thema.
Hintergrund: Würde der Mieter die Renovierung auf volle Kosten des Vermieters fordern können, würde er eine Wohnung bekommt, die besser ist, als die, die er gemietet hat. Das wäre dem Vermieter gegenüber unfair.
Bundesgerichtshof, Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
Klar: Mieter und Vermieter können abweichende Vereinbarungen treffen. Oft wird für beide Seiten fair sein: Die Mieter renovieren selbst. Dafür übernimmt der Vermieter die Kosten fürs Material.
Allerdings: Vermieter dürfen ihre Renovierungspflicht auf Mieter abwälzen. So ist es auch üblich. In den allermeisten Mietverträgen finden sich deshalb Klauseln, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufhalsen. Doch diese Klauseln sind nur wirksam, wenn sie fair sind. Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, stellt fest: „Je jünger ein Vertrag ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Klausel zur Schönheitsreparatur wirksam ist.“ Besonders bei Verträgen aus der Zeit vor 2005 stehen die Chancen gut, dass die Klausel unwirksam ist. Ab 2005 erklärte der BGH nach und nach einige Klauseln für unwirksam und viele Vermieter änderten ihre Verträge. Dennoch lohnt auch hier ein Blick ins Kleingedruckte.
Ganz egal, was im Mietvertrag vereinbart ist: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, muss diese auch nicht renoviert zurückgeben – es sei denn, er bekommt dafür einen angemessenen Ausgleich. Verlangt der Vermieter etwas anderes, benachteiligt er den Mieter. Das macht die Klausel unwirksam. Selbst wenn es eine Vereinbarung mit dem Vormieter gibt, muss nicht renoviert werden. Allerdings: Im laufenden Mietverhältnis nötige Renovierungen muss der Vermieter nicht alleine bezahlen, siehe dazu oben im Absatz „Streit um bei Einzug unrenovierte Wohnungen“.
Beispiel: Ein Mieter war in eine unrenovierte Wohnung eingezogen, hatte aber mit seiner Vormieterin die Vereinbarung getroffen, ihr die Schönheitsreparaturen abzunehmen. Als er Jahre später selbst ausziehen wollte, hielt er sich an diese Absprache und renovierte. Die Vermieterin war nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Der Fall ging vor Gericht. Dort wurde klar: Eigentlich hätte der Mieter gar nicht renovieren müssen. Erst recht bekommt der Vermieter keinen Schadenersatz. Er darf sich nicht auf die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter berufen.
Bundesgerichtshof, Aktenzeichen: VIII ZR 277/16
Die meisten Mietverträge sind sogenannte Formularverträge, also solche, die nicht individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden. Die Klauseln in solchen Verträgen gelten nur, wenn sie fair sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Dabei kommt es auf jedes Wort an. Grundlage für die Beurteilung ist die für den Mieter ungünstigste Auslegung der Regelungen.
Beispiel: Im Mietvertrag steht, dass „(...) Fenster und Türen (...)“ zu streichen sind. Das heißt im für den Mieter ungünstigsten Fall: Sie sind komplett, also auch außen zu streichen. Außenanstriche sind aber keine Schönheitsreparatur, sondern stets vom Vermieter zu übernehmende Instandhaltung. Die Klausel ist demnach unwirksam und der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.
Folgende Klauseln hat der Bundesgerichtshof als unfair und damit unwirksam beurteilt:
„Schönheitsreparaturen und ihre Kosten sind Sache des Mieters“ oder „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“: Diese schlichten Formulierung sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof wirksam. Wer eine wirksame Klausel im Mietvertrag hat, muss die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen. Klar: Dazu ist er erst verpflichtet, wenn sie auch wirklich nötig sind. Bei Wohnungen, in denen selten jemand zuhause ist, kann das sehr viel länger dauern, als die typischen 3, 5 und 7 Jahre für Küchen und Bäder, Schlaf- sowie Wohnzimmer.
Bundesgerichtshof, Aktenzeichen:VIII ZR 339/03
Wichtig ist, dass die Arbeiten fachgerecht gemacht werden. Laien müssen zwar nicht streichen wie ein Profi. Fleckige Wände muss der Vermieter aber nicht akzeptieren. Mieter, die schludern, riskieren, nachbessern zu müssen. Eine angemessene Portion Selbstkontrolle bewahrt vor viel Ärger. Kontrollfrage: Wie würde ein objektiver Dritter die Wohnung beurteilen? Ist der Vermieter berechtigterweise unzufrieden, kann er Schadenersatz für die nötige Nachbesserung verlangen. Das kann teuer werden. Wibke Werner vom Berliner Mieterverein rät Mietern: „Machen Sie mit dem Vermieter einen Termin zur Vorabnahme, das kann späteren Streitigkeiten vorbeugen.“
Schönheitsreparaturen dürfen nicht mit Kleinreparaturen verwechselt werden. Typisches Beispiel: der tropfende Wasserhahn. Gibt es für diese im Vertrag keine Extraklausel, ist auch hier der Vermieter zuständig. Ähnlich wie bei Schönheitsreparaturen probieren viele Vermieter, Kleinreparaturen auf Mieter abzuwälzen. Die Erfahrung zeigt, viele Klauseln sind ebenfalls unwirksam. Dann muss der Mieter nichts übernehmen.
Spätestens, wenn es ums Ausziehen geht, lohnt sich auf jeden Fall ein kritischer Blick in den Mietvertrag. Bei Verdacht auf Ungereimtheiten ist es sinnvoll, den Vertrag von Fachleuten prüfen zu lassen. Es kommt auf jedes Wort an. Schon kleine Zusätze können Klauseln wirksam oder unwirksam machen. Daher können nur erfahrene Mietrechtler zuverlässig beurteilen, ob die Schönheitsreparaturenklausel wirksam oder unwirksam ist. Mitglieder im Mieterverein können ihren Mietvertrag dort schnell und kostenlos prüfen lassen. Die Chancen auf unwirksame Klauseln stehen tatsächlich relativ gut. Auch Fachanwälte für Mietrecht beraten. Eine Vertragsprüfung ist auch im Internet möglich, etwa über das Portal Wenigermiete.de. Das Unternehmen prüft den Mietvertrag und verlangt nur ein Honorar, wenn die Renovierungspflicht erfolgreich abgewendet werden konnte.
Nach zahlreichen mieterfreundlichen Urteilen des Bundesgerichtshof zu Schönheitsreparaturen steht fest: Viele Mieter, die ohne wirksame Verpflichtung renoviert haben, können vom Vermieter fordern, die Wohnung zu renovieren – wenn dies nötig ist. Haben Sie selbst renoviert, obwohl Sie dazu nicht verpflichtet waren, können Sie Erstattung oder Bezahlung des Werts der Arbeiten verlangen.
Wenn es im Mietvertrag nicht wirksam anders vereinbart ist, müssen Vermieter renovieren, sobald es nötig ist. Dafür gelten die üblichen Kriterien. Der Ablauf einer bestimmten Zeit allein reicht nicht aus. Die Wohnung muss sich gegenüber dem Zustand bei Einzug deutlich verschlechtert haben. Dabei zählt nur die übliche Abnutzung. Schäden durch vertragswidrige Nutzung müssen Mieter selbst beseitigen. Die wegen normaler Abnutzung der Wohnung nötige Renovierung hat der Vermieter zu organisieren und bezahlen. Wer lieber selbst renovieren will, sollte zuvor mit dem Vermieter sprechen.
Fair dürfte oft sein: Der Vermieter zahlt das Material und eine pauschale Entschädigung für die von den Mietern für die Renovierung geopferte Freizeit. Das dürfte für den Vermieter oft immer noch günstiger sein, als von sich aus Anstreicher zu schicken.
Forderungen von Mietern wegen zu Unrecht erbrachter Schönheitsreparaturen verjähren nur sechs Monate nach Ende des Mietvertrags. Entscheidend ist dabei nicht, wann der oder die Mieter oder Mieterin ausgezogen ist, sondern bis wann der Mietervertrag lief. Bei einer Kündigung ist das das Ende der Kündigungsfrist. Vereinbaren Mieter und Vermieter ein vorzeitiges Ende des Mietvertrags, entscheidet dieses Datum. Um die Verjährung zu stoppen, reicht es nicht aus, die Erstattung gezahlter Beträge oder die Bezahlung des Werts von Renovierungsarbeiten vom Vermieter zu fordern. Dazu sind gerichtliche Schritte nötig. Wer sich auskennt, kann diese theoretisch auch selbst einleiten. Es gibt keinen Anwaltszwang. Doch dabei geschehen schnell Fehler. test.de empfiehlt deshalb, spätestens fünf Monate nach Ende des Mietvertrags einen Anwalt oder den Mieterverein einzuschalten.
Wer als Mieter zuvor rechtzeitig selbst Erstattung von Renovierungskosten fordert, hat auch Anspruch auf Ersatz aller Anwaltshonorare. Aber aufgepasst: Wer dem Vermieter wegen der drohenden Verjährung vor Einschaltung des Anwalts nicht mehr als zwei Wochen Zeit für die Erfüllung der Forderung geben kann, muss die Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit eines Anwalts wahrscheinlich selbst zahlen. Muss der Anwalt allerdings auch noch vor Gericht tätig werden, zahlt diese Kosten immer der Vermieter, wenn sich der Mieter am Ende durchsetzt.
Setzt sich am Ende der Vermieter durch, muss der Mieter alle Kosten tragen und auch den Anwalt des Vermieters bezahlen. Ist er Mitglied eines Mietervereins oder hat eine Rechtsschutzversicherung, zahlen die.
Anspruch auf Erstattung von Zahlungen oder Bezahlung von Renovierungsarbeiten haben alle Mieter, in deren Vertrag sich eine Schönheitsreparaturklausel findet, die nach den strengen Kriterien des Bundesgerichtshofs nicht wirksam ist. Wo die Klausel unwirksam ist, weil die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war und es auch keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung gibt, müssen Mieter und Vermieter sich die Kosten für die Renovierung in der Regel teilen.
Einfach ist die Rückforderung für Mieter, von denen der Vermieter aufgrund einer unwirksamen Klausel eine Zahlung verlangt hat. Sie können Erstattung der Zahlung fordern. Ähnlich einfach: Sie haben für eine vom Mietvertrag unwirksam vorgeschriebene Renovierung einen Maler beauftragt und diesen bezahlt. Solange der Preis nicht überhöht war und der Handwerker anständig gearbeitet hat, können Sie die Zahlung des Rechnungsbetrags vom Vermieter verlangen.
Schwieriger wird es, wenn Sie selbst renoviert haben. Sie haben gegen den Vermieter eigentlich Anspruch auf Ersatz des Werts ihrer Arbeiten. Er bemisst sich nach der Rechtsprechung des BGH aber nur nach dem, was Sie als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung Ihrer Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet haben oder hätten aufwenden müssen. Außerdem haben Sie Anspruch auf einen Ausgleich für den Einsatz Ihrer Freizeit. Einzelne Gerichtsurteile und Mietrechts-Spezialisten halten acht bis zwölf Euro pro Stunde für angemessen. Kommt es zum Rechtsstreit, kann der zuständige Richter Ihren Aufwand schätzen.
test.de empfiehlt: Stellen Sie so genau wie möglich dar, was Sie gemacht haben, wie lange es gedauert hat, und was Sie an Material benötigt haben. Wenn Sie Belege haben, legen Sie diese vor. Fehlen die Belege, schätzen Sie anhand aktueller Angebote, was das Material gekostet hat.
Zahlreiche Vermieter, viele davon Privatleute, kommen die mieterfreundlichen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) teuer zu stehen. test.de gibt Tipps, wie Vermieter mit der Situation am besten umgehen und den Verlust gering halten.
Obwohl betroffene Vermieter bei der Formulierung des Vertrags alle damaligen Vorgaben des BGH beachtet haben, müssen sie jetzt nach der mieterfreundlichen Änderung der Rechtsprechung für alle Schönheitsreparaturen oft selbst zahlen. Zu ändern ist es nicht. Vermieter können weder Verträge mit der unwirksamen Klausel kündigen noch zum Ausgleich eine Mieterhöhung fordern. Sie haben wegen der Änderung der Rechtssprechung auch keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Es ist auch nicht angemessen, von Mietern zu erwarten, auf die Rechte zu verzichten, die ihnen die neuen Urteile des BGH bescheren.
test.de sagt, was Vermieter tun können, um ihre Einbußen so gering wie möglich zu halten.
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