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Verwalterloser Zustand ist gefährlich und zu beenden!

23.11.2021  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Landgericht Landau.

Grundsätzlich geht mit dem verwalterlosen Zustand eine Gefährdung der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einher. Deshalb ist ein Eigentümer auf Antrag zu ermächtigen, eine Versammlung einzuberufen, so dass über die Wahl eines Verwalters abgestimmt werden kann.

Für die Bestellung eines Notverwalters sind die notwendigen Grundlagen dem Gericht mitzuteilen. Auch wenn im Verfahren der einstweiligen Verfügung insoweit Abstriche gemacht werden können, ist jedoch die Benennung von tauglichen, zur Übernahme bereiten Personen als Verwalter erforderlich.

Tenor:

1. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Landau in der Pfalz vom 22.09.2021, Az. 5 C 768/21, teilweise wie folgt abgeändert:

Die Antragstellerin wird ermächtigt, eine Versammlung der Wohnungseigentümer der WEG ... einzuberufen.

Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Verfahrens haben die Antragstellerin 3/4 und die Antragsgegnerin 1/4 zu tragen.

3. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 4.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die gemäß § 567 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch sonst zulässig, insbesondere fristgemäß eingelegte sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat mit dem höchsthilfweise gestellten Antrag Erfolg. Im Übrigen ist sie nicht begründet

1. Der Antrag ist zulässig. Die Vertretungsmacht für die WEG wächst nach der von der Kammer vertretenen Ansicht den übrigen Wohnungseigentümern an. Die Bestellung eines Prozesspflegers für die WEG ist daher nicht erforderlich.

2. a) Die Antragstellerin hat gegen die Antragsgegnerin einen Anspruch auf Bestellung eines tauglichen Verwalters für die verwalterlose WEG sowie auf Regelung anstehender Verwaltungsaufgaben (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

b) Zur Abwendung wesentlicher Nachteile für die Antragstellerin, die durch ein Unterbleiben einer diesbezüglichen einstweiligen Regelung entstehen könnten, ist es hier angezeigt, sie zur Einberufung einer Versammlung zu ermächtigen, sodass über die Wahl eines Verwalters abgestimmt und (u.a.) eine Regelung hinsichtlich der Wartung der Geothermieanlage sowie der Sanierung der Außenmauer des Gebäudes getroffen werden kann (§ 940 ZPO).

Mit dem verwalterlosen Zustand geht bereits grundsätzlich eine Gefährdung der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einher, nachdem die WEG nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG grundsätzlich vom Verwalter vertreten wird und bei Lagerbildung eine Gesamtvertretung erschwert ist. Zudem hat die Antragstellerin glaubhaft vorgetragen, dass u.a. in Hinblick auf die Sanierung einer Außenmauer sowie die Wartung einer Geothermieanlage ein dringender Regelungsbedarf in der WEG besteht (und damit die Vergabe von Aufträgen durch die WEG ansteht). Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, welche die Verwaltung der einzelnen Häuser den betreffenden Wohnungseigentümern zuweisen, sind nicht ersichtlich. Nach Ansicht der Kammer genügt das hier zur Bejahung drohender Nachteile. Die mutmaßliche Dauer eines Hauptsacheverfahrens auf Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung oder auf Bestellung eines Verwalters wegen der faktischen Handlungsunfähigkeit der WEG abzuwarten, wäre für die Antragstellerin nicht zumutbar.

Es handelt es sich - soweit ersichtlich - um eine WEG, die gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG aus mit gleicher Stimmkraft versehenen und nach dem glaubhaften Vortrag der Antragstellerin aus derzeit uneinigen Lagern besteht. Es ist daher angesichts des Umstandes, dass sich die Wohnungseigentümer seit Juli nach dem glaubhaften Vortrag der Antragstellerin nicht über die Abhaltung einer Wohnungseigentümerversammlung verständigen konnten, nicht damit zu rechnen, dass es ohne eine Ermächtigung der Antragstellerin alsbald zur Abhaltung einer Versammlung zur Regelung der Gemeinschaftsangelegenheiten und zur Bestellung eines Verwalters kommen wird. Indes ist auch nicht ersichtlich, dass im Rahmen einer Versammlung durch die Wohnungseigentümer, jedenfalls soweit es nicht die streitige Entfernung eines Teils der Kirchenmauer durch die anderen Wohnungseigentümer betrifft, keine sinnvollen Regelungen gefunden werden könnten. Mithin erscheint die Ermächtigung der Antragstellerin zur Einberufung einer Versammlung als eine geeignete einstweilige Regelung.

Infolge der Ermächtigung der Antragstellerin zur Einberufung der Versammlung besteht für die Wohnungseigentümer auf Grundlage zuvor einzuholender Angebote insbesondere die Möglichkeit, einen professionellen Verwalter zu bestellen, worauf in absehbarer Zeit ohnehin ein Anspruch besteht (vgl. §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG). Wenn Schwierigkeiten auftreten, entsprechende Verwaltungsunternehmen zu finden, ist von dem Erfordernis, mehrere Angebote einzuholen, abzugehen. Zuvor müssen aber Bemühungen entfaltet werden. Die Verwaltung zerstrittener, kleinerer WEGs ist gerichtsbekannt nicht beliebt bei Verwaltern. Das bedeutet aber nicht, dass es insoweit keine Angebote gäbe.

3. Der Hauptantrag und der erste Hilfsantrag der Antragstellerin sind indes, wie das Amtsgericht mit Recht angenommen hat, nicht begründet. Für die Bestellung eines Notverwalters sind die notwendigen Grundlagen dem Gericht mitzuteilen. Auch wenn im Verfahren der einstweiligen Verfügung insoweit Abstriche gemacht werden können, ist jedoch die Benennung von tauglichen, zur Übernahme bereiten Personen als Verwalter erforderlich. Der einzig benannte Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin ist insoweit nicht geeignet, weil ihm angesichts der Lagerbildung in der WEG aus Sicht der anderen Wohnungseigentümer die notwendige Unparteilichkeit ersichtlich fehlt. Das steht seiner Bestellung hier aus Rechtsgründen entgegen.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

LG Landau, Beschluss vom 18.10.2021 - 5 T 75/21

Bild: EKATERINA BOLOVTSOVA (Pexels, Pexels Lizenz)

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