Wer bekommt heute einen Immobilienkredit?

Nebenkosten, Eigenkapitalanforderungen und Haushaltsrechnung: Was sind die wichtigsten Dos und Don’ts einer Immobilienfinanzierung?

Die Preise für Wohnimmobilien steigen. Die Zinsen bewegen sich seit fast zwei Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau um die ein % für zehnjährige Darlehen: "Wer genügend Eigenkapital auf der Seite hat, für den stellen die aktuellen Zinsen eine Erleichterung beim Immobilienkauf dar", sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft, "doch für viele sind die mit den Kaufpreisen gestiegenen Eigenmittelanforderungen ein kaum noch überwindbares Hindernis auf dem Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung." In einer Interhyp-Umfrage im Frühjahr gaben 30 % der deutschen Immobilieneigentümer an, dass sie den Kauf ohne private Unterstützung nicht hätten stemmen können. Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, gibt fünf wichtige Tipps, wie Kunden in dem aktuell umkämpften Immobilienmarkt zu einer soliden und leistbaren Finanzierung kommen.

Immer einen Schritt voraus: Kreditberatung vor der Immobiliensuche

Der Weg zum eigenen Traumhaus ist mitunter etwas steinig: steigende Preise, langwierige aufreibende Suche, zahllose, teilweise unbefriedigende Besichtigungen, unübersichtliche Finanzierungsmöglichkeiten. Wer sich aber schon vor der Suche mit den eigenen finanziellen Möglichkeiten beschäftigt, spart sich viel Zeit und Arbeit. "Wie hoch meine Miete sein kann, ist noch kein zuverlässiges Indiz für eine leistbare Kreditrate", so Mirjam Mohr. "Wir bieten in der Interhyp-Vorausberatung eine kostenfreie Analyse der persönlichen Finanzierungsmöglichkeiten." Danach geht der Kunde mit einem verlässlichen Wissen über die eigene Kaufkraft nach Hause. Das erleichtert nicht nur die Suche nach dem geeigneten Objekt, sondern auch die ersten Gespräche mit Maklern oder Eigentümern. Denn je professioneller und vorbereiteter die Kunden die ersten Verkaufsgespräche führen, desto eher werden sie den Zuschlag für das gewünschte Objekt bekommen.

Nebenkosten: Womit müssen Käufer rechnen?

"Nebenkosten beim Hauskauf machen insgesamt rund zehn bis 15 % des Kaufpreises aus, bei einer großen Summe können dies schnell einige zehntausend Euro werden", so die Interhyp-Vorständin. Darunter fallen Grunderwerbsteuer (3,50-6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %), unter Umständen noch Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge, Bereitstellungszinsen sowie eine Maklerprovision (grundsätzlich frei verhandelbar, in der Regel bis zu 3 % des Kaufpreises zzgl. 19 % Mwst.) an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer und der Maklercourtage hängen vom Bundesland ab. Für die Maklerprovision gilt seit Beginn des Jahres ein Gesetz, dass diese Kosten zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden müssen.

Wie viel Eigenkapital sollten Immobilienkäufer im Idealfall einbringen?

Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn je niedriger der Beleihungsauslauf, also je höher die Differenz zwischen Kaufpreis und Kreditbetrag, desto niedriger fallen die Zinsen aus - und desto weniger müssen die Kunden zurückzahlen. Mindestens die Kauf- und Kreditnebenkosten sollten Kunden auf jeden Fall aus Eigenmitteln stellen können. Zusätzlich empfiehlt Interhyp 20 % des Kaufpreises mit Eigenkapital zu bestreiten. Eine Immobilienfinanzierung mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz hingegen schränkt die Auswahl an möglichen Bankpartnern drastisch ein. Nur wenige Banken und wenn zu eher ungünstigen Konditionen finanzieren über 90 % des Kaufpreises. Doch Interhyp hilft Wohnträume zu erfüllen: "Unsere Interhyp-Beraterinnen und Berater haben ein großes Portfolio an Banken zur Verfügung, bei denen sie jeden einzelnen Fall auf seine Machbarkeit prüfen können und finden oft Lösungen, wo die Hausbank keine mehr sieht", sagt Mirjam Mohr.

Eine gute Finanzierung lässt sich nicht ausschließlich an niedrigen Zinsen ablesen: "Jede Baufinanzierung ist eine Maßanfertigung und kein Produkt von der Stange", so Mohr. "Wir suchen für unsere Kundinnen und Kunden die Konditionen, die am besten zu ihrer finanziellen Situation passen." Ein junges Paar kann beispielsweise bei Vertragsabschluss einen kostenlosen Tilgungssatzwechsel vereinbaren, um während der Elternzeit eventuell etwas weniger zu tilgen. Der Enddreißiger weiß vielleicht heute schon, wann er seinen Kredit abbezahlt haben möchte, hat ein hohes Einkommen und braucht mehr Spielraum für Sondertilgungen. Und der angehende Rentner, der für seine Enkelkinder noch eine kleine Eigentumswohnung in der Stadt anschafft, sucht vor allem Sicherheit in einer möglichst langen Fixzinsbindung.

Haushaltsrechnung: Wie streng kalkulieren die Banken?

Abgesehen von der Objektbewertung, also vom Wert des Hauses oder der Wohnung, die finanziert werden soll, ist die sogenannte Haushaltsrechnung für die Bank das Wichtigste, um über eine Kreditzusage entscheiden zu können. Mit dem Interhyp-Haushaltsrechner im Internet können Kunden bereits zuhause einen Eindruck bekommen, welche Themen Interhyp-Berater mit ihnen besprechen werden. Im Grunde geht es darum, dass jede Bank einen fundierten Einblick über die finanziellen Einnahmen und Ausgaben erhält: Neben dem Personalausweis braucht Interhyp beispielsweise Gehaltsnachweise über die vergangenen drei Monate, aktuelle Nachweise über das Eigenkapital sowie alle Informationen zur Immobilie, Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Fotos vom Objekt und eine ausgefüllte Selbstauskunft. Die Anforderungen variieren von Bank zu Bank. "Diese Unterlagen können unsere Kundinnen und Kunden mittlerweile bequem von zuhause in Interhyp Home hochladen", sagt Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr. "Die Immobilienfinanzierung ist keine Raketenwissenschaft, aber für Laien doch ziemlich komplex, wir beraten Hauskäufer von der ersten Preiskalkulation bis zum Abschluss der Baufinanzierung. Und wir wissen, welche Bank welche Maßstäbe an die Haushaltsrechnung unserer Kunden anlegt." Eine Bank schlägt für die persönlichen Lebenshaltungskosten unter Umständen mehrere hundert Euro mehr an als eine andere. So kann die Haushaltsrechnung bei einer Bank negativ sein, während bei der anderen mehrere hundert Euro übrigbleiben, und der Kredit so bewilligt werden kann.

Niedrige Zinsen: Langfristige Zinsbindung, hohe Anfangstilgung

Die Konjunktur in Deutschland kommt nach der Pandemie noch nicht wieder so richtig in Schwung, die Inflation ist so hoch wie seit Jahren nicht mehr, dennoch gehen Experten davon aus, dass die Zinsen auf längere Sicht sehr wahrscheinlich steigen werden. Die durchschnittlichen Zinssätze für zehnjährige Darlehen liegen aktuell bei rund 0,9 %. Eine Immobilienfinanzierung ist eine Entscheidung, die unsere Kunden viele Jahre, manchmal ein halbes Leben lang begleitet. Interhyp rät seinen Kunden deshalb dazu, langfristig zu planen und das aktuelle Zinsniveau zehn Jahre oder auch länger festzuschreiben und mit einer möglichst hohen Anfangstilgung von mindestens drei % zu starten. Denn je schneller die Darlehenssumme schmilzt, desto geringer wird auch der Anteil, auf den die Zinsen gezahlt werden.