Bauleiter

Die Rechte und Pflichten des Bauleiters gegenüber dem Bauunternehmen und den Bauherren können im Grundsatz zwischen den Parteien völlig frei vereinbart werden. Selbstverständlich ist es ohne weiteres möglich, die Rechte und Pflichten genau auf den Einzelfall zuzuschneiden.

Pflichten eines Bauleiters

Üblicherweise werden die Rechte und Pflichten eines Bauleiters durch Bezugnahme auf Anlage 11 HOAI definiert. Die HOAI, wird somit mittels vertraglicher Vereinbarung zur Leistungsbeschreibung. In diesem Fall schuldet der Architekt regelmäßig die Grundleistungen, wie sie sich aus Anlage 11 HOAI, Leistungsphase 8 ergeben.

Die Grundleistungen eines Bauleiters sind:

• Überwachen der Ausführung von Tragwerken
• Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
• Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen
• Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes
• Abnahme der Bauleistungen, Objektüberwachung und Feststellung von Mängeln
• Rechnungsprüfung
• Kostenfestsstellung nach DIN 276 oder dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht
• Antrag auf behördliche Abnahme und Teilnahme daran
• Überwachen der Beseitigung von festgestellten Mängel
• Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, z. B. Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle
• Überwachung der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen
• Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag

Rechte des bauleitenden Architekten

Der Bauleiter ist grundsätzlich berechtigt, technischen Anweisungen zu geben, die erforderlich sind, um seine Pflichten zu erfüllen. Er darf und muss die ausführenden Unternehmen darauf hinweisen, wenn sie gegen die Regeln der Technik oder ihren Auftrag verstoßen und darauf hinwirken, dass eventuelle Verstöße beseitigt werden.

Der Bauleiter ist allerdings nicht berechtigt, für die Bauherren irgendwelche zusätzlichen vergütungsrelevanten Anweisungen, z. B. die Beauftragung von Nachträgen o. ä. durchzuführen. Hierzu ist er nur berechtigt, wenn dies ausdrücklich im Architektenvertrag vorgesehen ist.

Vorbereitung der Baustelle

Die Baustellenvorbereitung ist von höchster Bedeutung für den Erfolg eines Bauleiters. Er sollte bereits vor Beginn seiner bauleitenden Tätigkeit eine klare Planung dahingehend vorbereiten, wie der Ablauf des Bauvorhabens von ihm organisiert werden soll.

Nach der Leistungsphase 8 gemäß Anlage 11 HOAI hat der Architekt einen Bauzeitenplan aufzustellen. Gerade, wenn es in späterer Zeit zu Verzögerungen kommt, muss der Architekt sofort feststellen können, welche Folgegewerke durch die Verzögerung beeinträchtigt werden, und welche Möglichkeiten es gibt, die Behinderungsfolgen möglichst gering zu halten.

Praxis-Tipp:

Bei der Vorbereitung der Bauleitung ist es erforderlich, sämtliche Pläne und die Ausschreibungen mit Ausschreibungsergebnissen einer sorgfältigen Überprüfung auf fachliche Richtigkeit zu unterziehen. Insbesondere sollten auch die örtlichen Bedingungen überprüft werden, ob diese mit den Ergebnissen der Grundlagenermittlung übereinstimmen. Bedenken des Bauleiters oder Fachplaners müssen stets schriftlich und möglichst zeitnah dem Bauherrn mitgeteilt werden, um spätere Haftung auszuschließen.

Vertretungsmacht des Bauleiters

Der Bauleiter ist ohne besondere schriftliche Vereinbarung nicht dazu berechtigt, im Namen des Bauherrn Aufträge zu erteilen oder Verträge zu schließen. Derartige Aufgaben stehen allein dem Bauherrn zu.

Der Architekt sollte stets den Bauherrn über den Umfang seiner Leistungen und insbesondere über zusätzliche Aufträge an auszuführende Unternehmen informiert halten.

Umfang der Überwachungspflichten eines Bauleiters

Während der Architekt im Rahmen seiner Bauleitung eine allgemeine Überwachungspflicht hat und die bauausführenden Unternehmen im Wesentlichen alleinverantwortlich für ihre Leistungserbringung waren, hat die moderne Rechtsprechung den Pflichtenkreis des Architekten in der Bauüberwachung wesentlich ausgeweitet.

Nach der heutigen Rechtsprechung muss der Bauleiter faktisch alle Leistungen der ausführenden Unternehmen zu jederzeit überwachen. Der bauleitende Architekt muss einfache Bauausführungen während der Bauleitung jedenfalls stichprobenartig überwachen und bei festgestellten Mängeln diese Stichproben erhöhen. Bei schwierigeren Bauleistungen oder insbesondere bei Bauleistungen, die später durch andere Leistungen verdeckt werden, sind erhöhte Überwachungspflichten gegeben. Der Bauleiter muss hier sehr intensiv überwachen.

Die Leistungen der Objektüberwachung müssen in erheblichem Umfang dokumentiert werden, um später den Vorwurf einer mangelnden Objektüberwachung zu entgehen.

Quellen: Christian Esch, Verlag Dashöfer GmbH