Leitungsrecht - Definition und Beispiele

Die öffentlichen und privaten Unternehmen der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Fernwärme und Wasser sowie der Entsorgung von Abwasser sind vielfach darauf angewiesen, für die Verlegung ihrer Leitungen fremde Grundstücke in Anspruch zu nehmen. Die für ihre Versorgungseinrichtungen benötigten Grundstücksflächen können sie jedoch nicht zum Eigentum erwerben. Das benötigte Leitungsrecht wird in der Regel als beschränkte persönliche Dienstbarkeit entsprechend §§ 1090-1093 BGB im Grundbuch gesichert. Diese Belastung der Grundstücke ist angemessen zu entschädigen. Hierbei sind die Grundsätze des Artikels 14 Grundgesetz maßgebend.

Als Kunde eines Versorgungsunternehmens kann der Grundstückseigentümer nach AVB1 zur Duldung einer Anlage verpflichtet sein. Grundlage ist hier ein Leistungsvertrag, der keiner dinglichen Sicherung bedarf.

Private Grundstücke werden üblicherweise mit Hilfe einer Grunddienstbarkeit entsprechend §§ 1018-1029 BGB erschlossen.

Die Wertminderung ergibt sich in Anlehnung an die WERTR aus dem wirtschaftlichen Nachteil, wobei auf objektive Gesichtspunkte abzustellen ist. Wesentliche Parameter für die Bewertung des mit einem Leitungsrecht belasteten Grundstücks sind:

• zulässige Nutzung des belasteten Grundstücks
• Größe und Lage des Schutzstreifens
• Art der Leitung bzw. die damit verbundenen Beschränkungen
• tatsächlich belastete Fläche (die größer als der Schutzstreifen sein kann)
• ggf. Auswirkung der Belastung auf das Gesamtgrundstück
• der Grad der Beeinträchtigung auf der belasteten Fläche
• die ggf. vereinbarte Rente und deren Anpassungsmöglichkeit

Bewertung von Leitungsrechten

Für die Frage, welche Wertminderung das von dem Leitungsrecht betroffene Grundstück in seiner Vermögenssubstanz durch die Belastung mit einem Leitungsrecht tatsächlich erfahren hat, ist ausschlaggebend, welchen Wert der gesunde Grundstücksverkehr dem Gelände mit einer solchen Belastung im Gegensatz zu demselben Grundbesitz ohne Belastung beimisst.

Derartige Beeinträchtigungen des Grundeigentums sind einer völlig exakten Ermittlung in der Regel nicht zugänglich. Der Tatrichter ist deshalb bei der wertmäßigen Erfassung von Eigentumsbeschränkungen ebenso wie bei der Bewertung der Grundstücke selbst auf Schätzungen (§ 287 ZPO) angewiesen.

In Bewertungen für Leitungsrechte wird häufig bei der Bewertung des unbelasteten Grundstücks von der tatsächlichen Nutzung ausgegangen. In einem Verkehrswertgutachten hat der Sachverständige jedoch nach § 2 ImmoWertV "künftige Entwicklungen wie beispielsweise anderweitige Nutzungen [...], wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind" zu berücksichtigen.

Wenn das unbelastete Grundstück bewertet wurde, sind im nächsten Schritt die Art der Leitung bzw. die damit verbundenen Beschränkungen festzustellen. Der Leitungsplan, in dem die Größe und Lage des Schutzstreifens dargestellt ist, ist nur ein erster Anhalt dafür. Die technischen Normen der Leitung oder Anlage sind darzustellen, damit ggf. weitere Auswirkungen auf das belastete Grundstück festgestellt werden können, aber auch damit der Grundstückseigentümer die Anlage sachgerecht schützen kann.

Auf der Grundlage konkreter technischer Kriterien ist die tatsächlich belastete Fläche zu bestimmen. Diese wird häufig von dem Schutzstreifen abweichen. Hier ist die Sicht des Grundstückseigentümers maßgeblich, also die ihn betreffenden Einschränkungen. Diese Sichtweise machen sich Leitungsbetreiber manchmal nicht bewusst. Liegt der Schutzstreifen nicht am Grundstücksrand, werden weitere Flächen abgetrennt, die ggf. nur noch eingeschränkt nutzbar sind.

Quelle: Irene Lindner