Betriebskostenvereinbarung

Der Gesetzgeber hat die Betriebskostenvereinbarung als mögliche Vereinbarung dargestellt, denn er geht von der im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches vorhandenen Mietstruktur aus, in der alle Betriebskosten enthalten sind.

Hieraus folgt, dass unabdingbar eine klare und unmissverständliche Betriebskostenvereinbarung vorliegen muss, wonach der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete zu zahlen hat.

Fehlt eine klare Betriebskostenvereinbarung, so wird im Zweifel und im Streitfall von einer Nichtvereinbarung ausgegangen. Dies hat zur Folge, dass regelmäßig Unklarheiten und Fehler zu Lasten des Vermieters gewertet werden, was im ungünstigsten Falle dazu führt, dass sich sogar Betriebskostenguthaben ergeben, obwohl mehr umlagefähige Kosten entstanden sind.

Inhalt einer Betriebskostenvereinbarung

Eine Betriebskostenvereinbarung besteht im Wesentlichen aus zwei Punkten:

Betriebskostenpauschale

Wird eine so genannte Betriebskostpauschale vereinbart, so ist ein Festbetrag zu vereinbaren, durch die die erfassten Kosten als abgegolten gelten. Eine Abrechnung findet dann nicht statt.

Auch wenn die Höhe der Pauschale im Gesetz nicht geregelt ist, wird man annehmen können, dass dieselben Grundsätze zur Angemessenheit gelten, wie bei den Vorauszahlungen.

Wird eine pauschale Erhöhung durchgeführt, muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden, das heißt es muss angegeben werden, worauf die Kostensteigerungen beruhen und wie hoch der Unterschiedsbetrag zwischen den früheren und den neuen Kosten ist.

Dabei verlangen die Instanzgerichte eine vollständige Darstellung und Gegenüberstellung der damaligen und heutigen Betriebskosten.

Vereinbarung von Vorauszahlungen

Im Regelfall werden Vorauszahlungen von Betriebskosten vereinbart. In diesem Fall ist es wichtig, den Umlageschlüssel ausdrücklich zu regeln, wenn dieser vom gesetzlichen Umlageschlüssel, der Quadratmeter- und Wohnfläche, abweicht.

Zwar gibt der Gesetzgeber bei nicht vorhandener Vereinbarung eines Umlageschlüssels die Fläche als Umlagemaßstab vor (§ 556 a BGB), wobei es im Einzelfall, insbesondere bei vermieteten Eigentumswohnungen oder bei besonderen Umlageschlüsseln, dringend zu empfehlen ist, dass die konkreten Umlageschlüssel vereinbart werden unter weiterer Vereinbarung einer Abänderungsmöglichkeit, wenn ein sachlicher Grund vorliegt.

Quelle: Michael Luhmann