21.10.2024 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: IBR Immobilien & Baurecht.
AG Hamburg, Urteil vom 12.08.2024, 49 C 535/23
Die häufigsten Abrechnungsfehler & was Sie dagegen tun können
BGB § 556; BetrKV § 2
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 299,31 Euro (zweihundertneunundneunzig 31/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 09.09.2023 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 307,54 Euro, die übereinstimmende Teilerledigungserklärung über 8,23 Euro wirkt sich insoweit nicht aus.
(Ohne Tatbestand gemäß § 313a Abs. 1 ZPO)
Die zulässige Klage ist, soweit sie nicht in Höhe von 8,23 Euro übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, begründet.
Ein Anspruch der Kläger folgt aus §§ 535 Abs. 2, 556 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung. Nach dieser ist die Beklagte verpflichtet, jährlich über die nach dem Mietvertrag umlagefähig vereinbarten Betriebskosten abzurechnen. Dies hat sie letztlich im Bezug auf die noch streitgegenständliche Position "Gartenpflege/Hausmeister" nicht in formell wirksamer Weise getan. Insoweit besteht eine entsprechende Forderung der Beklagten nicht.
Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen "Wasser" und "Abwasser" angenommen wird (vgl. BGH ZMR 2017, 464; AG Hamburg ZMR 2023, 550).
Die Abrechnung muss sich danach grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auch auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Wirksamkeit danach grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges in § 2 Betriebskostenverordnung entspricht. Darüber hinaus ist es zulässig, auch innerhalb der Ziffern weiter zu differenzieren.
Es kommt hiernach nicht darauf an, ob die Positionen "Hausmeister" und "Gartenpflege" nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarung als umlagefähig vereinbart sind. Dies hätte in der Abrechnung differenziert werden müssen. Es ist nicht zulässig, verschiedene Kostenarten zu vermischen, soweit dies nicht von der Betriebskostenverordnung ausnahmsweise zugelassen wird.
Vorliegend kann auch nicht damit argumentiert werden, dass möglicherweise der Hausmeister sich ggf. um die Gartenpflege kümmert und § 2 Ziff. 14 der Betriebskostenverordnung eine entsprechende Abrechnung als Kosten des Hausmeisters grundsätzlich zulässt. Zunächst setzt eine solche Vorgehensweise voraus, dass der Hausmeister sich auch um die Gartenpflege kümmert, was vorliegend nicht dargelegt worden ist. Dies betrifft zudem allein die Arbeitsleistung der Hausmeister. Anderweitige Gartenpflegekosten, wie etwa die Erneuerung von Gehölzen oder des Sandes einer Sandkiste, sind als Kosten der Gartenpflege anzurechnen.
Dies betrifft aber nicht nur Anschaffungskosten von Gehölzen oder die Materialkosten der Sanderneuerung, sondern auch weitergehende Gartenpfegearbeiten, für deren Durchführung Hausmeister oftmals nicht hinreichend qualifiziert sind, wie etwa das Ausdünnen von Bäumen oder anderweitige qualifiziertere Tätigkeiten. In diesen Fällen bedarf es der gesonderten Abrechnung der Gartenpflege, selbst wenn das Einpflanzen letztlich durch den Hausmeister erfolgt und die Arbeitsleistung des Einpflanzens insoweit bei den Hausmeisterkosten abgerechnet wird.
Bei einer formell unwirksamen Abrechnung kommt es im Übrigen auch nicht darauf an, ob die Mieterseite durch eine Belegeinsicht feststellen könnte, ob nicht umlagefähige Kosten in der Kostenposition enthalten sind, da dies letztlich die formelle Wirksamkeit der Abrechnung voraussetzt.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Zahlungsaufforderung.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO. Insoweit sind der Beklagten auch die Kosten der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung in Bezug auf die Mietkosten für die Rauchwarnmelder aufzuerlegen, da diese Kostenpostion nach der Rechtsprechung nicht umlagefähig ist (vgl. BGH, Urteil v. 11.05.2022 zum Az.: VIII ZR 379/20; LG Berlin WuM 2021, 367; AG Halle ZMR 2016, 708; LG Hagen GWG 2016, 175). Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Berufung wird nicht zugelassen, da die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Insoweit entspricht die hier vorliegende Entscheidung der allgemeinen bundesweiten gefestigten jahrelangen Rechtsprechung (vgl. etwa BGH ZMR 2017, 464; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Aachen WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 zum Az.: 49 C 150/22 bei juris; BGH NZM 2011, 274; BGH ZMR 2022, 115; LG Krefeld ZMR 2023, 204).
Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache, wobei eine Streitwertdifferenzierung vor und nach der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung bei einem Streitwert von unter 500,00 Euro nicht vorzunehmen ist.
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