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Die Lasten des Winters

12.01.2010  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Landesbausparkassen LBS.

Immobilieneigentümer und Mieter dürfen die Räum- und Streupflichten nicht vernachlässigen

Sollten sich die Prognosen zur Klimaerwärmung bewahrheiten, dann stellt sich das Problem der Räum- und Streupflichten möglicherweise in einigen Jahrzehnten in Deutschland nicht mehr. Aber zurzeit müssen die Eigentümer und die Mieter von Immobilien immer noch jeden Winter mit Schneefall und Eisregen rechnen und dementsprechend ihre Verkehrssicherungspflichten erfüllen. Wer nachlässig damit umgeht oder sich gar nicht kümmert, der geht erhebliche Risiken ein. Denn Gerichte sprechen den Passanten, die auf ungeräumten Bürgersteigen und Treppen gestürzt sind, regelmäßig hohe Schadenersatzbeträge zu. Die Sonderausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS befasst sich mit entsprechenden Urteilen der deutschen Justiz.

Dass häufig genutzte Gehwege regelmäßig geräumt werden müssen, ist den meisten Immobilienbesitzern bekannt. Aber auch andere, weniger ins Auge fallende Zugänge zu einer Wohnanlage sind entsprechend zu beachten. Daran hatte ein Hausmeisterservice offensichtlich nicht gedacht. Denn eine fast 70 Jahre alte Frau stürzte auf der Zugangsrampe zur Tiefgarage und verletzte sich schwer. Sie hatte aus dem Auto einen Regenschirm holen wollen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 U 107/07) sprach ihr ein Schmerzensgeld in Höhe von 10.000 Euro zu. Die Verkehrssicherungspflicht sei nicht in vollem Umfang erfüllt worden.

Nicht immer verfügen öffentlich zugängliche Gebäude über einen Bürgersteig. Manches Mal müssen Passanten ein kurzes Stück des Weges über eine unmittelbar anliegende Straße zurücklegen. Auch hier kann unter Umständen eine Streu- und Räumpflicht gelten. Nach Überzeugung des Oberlandesgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 2 U 7/07) war im konkreten Fall - beim Zugang zu einem Klinikum - ein gut ein Meter breiter Streifen eis- und schneefrei zu halten. Diesen "Korridor" müssten Fußgänger dann allerdings auch nutzen, wenn sie dort unterwegs seien. Sonst dürften sie nicht auf Schadenersatz zählen.

Früher gab es nur Asche oder Sand, heute verfügt man über eine größere Auswahl von Streumitteln. Aber welches ist eigentlich zu verwenden? Diese Frage stellen sich Verkehrssicherungspflichtige im Alltag häufig. Gerichte gehen davon aus, dass im Regelfalle Substanzen wie Granulat oder Split ausreichen. Lediglich bei einem besonderen Gefälle könne der Einsatz von Salz geboten sein, entschied das Landgericht Rottweil (Aktenzeichen 2 O 312/07) nach einem Unfall. Im Prinzip seien Auftausalze schon deswegen so wenig wie möglich zu verwenden, weil sie sich umweltschädlich auswirken könnten.

Die Verwendung von Salz kann auch ungeahnte Folgen haben. Ein Hausbesitzer in einer Kleinstadt in Ostdeutschland führte Klage darüber, dass seine Gemeinde dieses umstrittene Streumaterial benutzt und damit seiner Immobilie Schaden zugefügt habe. Das aggressive Salz habe den Sandsteinsockel des Gebäudes angegriffen. Das Thüringer Oberlandesgericht (Aktenzeichen 4 U 218/05) sah hier allerdings keine über das zumutbare Maß hinausgehende Beeinträchtigung. Die Gemeinde müsse sich einen eventuellen Folgeschaden nicht zurechnen lassen, weil sie zur Bekämpfung von Schnee und Eis verpflichtet gewesen sei und dabei ortsüblich gehandelt habe.

Alleine die Tatsache, dass jemand angesichts unklarer Witterungsverhältnisse gestürzt ist und sich verletzt hat, reicht nicht aus, um eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu begründen. Es muss schon konkrete Hinweise darauf geben, dass der Eigentümer einer Immobilie den Bürgersteig nicht ausreichend geräumt hat. Das Vorhandensein vereinzelter Glättestellen konnte das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 2 U 48/06) nicht dazu bewegen, einer Passantin Schadenersatz zuzusprechen. Die aufgebotenen Zeugen, die eine umfassendere Rutschgefahr bestätigen sollten, hatten die Richter nicht überzeugt.

Mit dem Aufstellen eines Warn- oder Verbotsschildes kann sich niemand von seinen Verkehrssicherungspflichten "freikaufen". Um solch eine Situation war es bei einem Rechtsstreit im Saarland gegangen. "Privatgrundstück, Parken verboten, Betreten und Befahren auf eigene Gefahr" hatte es auf dem entsprechenden Schild geheißen. Ein Passant stürzte, zog sich ein Schädelhirntrauma sowie eine Zerrung der Halswirbelsäule zu und forderte Schadenersatz. Die Grundstücksbesitzer verwiesen vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 4 U 466/03-116) unter anderem auf ihre schriftliche Warnung. Das empfanden die Juristen als nicht überzeugend und stellten fest, dass nicht ausreichend geräumt worden sei.

Ein Grundstückseigentümer kann es sich nicht aussuchen, welchen der angrenzenden Bürgersteige er räumen will oder nicht. Hat er das Pech, dass an seine Immobilie mehrere Straßen grenzen, so ist er auch überall verkehrssicherungspflichtig. Ein Bürger in Brandenburg war der Meinung gewesen, das gelte nur für die Grundstücksseite, von der aus man sein Anwesen betrete oder befahre. Das brandenburgische Oberlandesgericht (Aktenzeichen 4 U 55/07) belehrte ihn eines besseren. Auch in einem Bereich, der durch Böschung und Mauer von seinem Grund getrennt sei, müsse er die Streupflichten erfüllen.

So streng die Streupflichten sonst auch von der Rechtsprechung gehandhabt werden, es gibt durchaus Grenzen des Zumutbaren für die Eigentümer von Grundstücken. Hat ein Betroffener den Gehweg nachweisbar geräumt, dann kann er bei ansonsten trockenem Wetter nicht für die spätere Tropfeisbildung unterhalb einer Straßenlaterne verantwortlich gemacht werden. Eine Frau war auf solch einer Eisfläche gestürzt und hatte bis zum Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 7 U 237/07) um Schadenersatz und mindestens 20.000 Euro Schmerzensgeld gekämpft. Diese spezielle Gefahrensituation sei jedoch durch den Grundstückseigentümer nicht zu erkennen gewesen, urteilte der zuständige Zivilsenat. Es könne sogar sein, dass die Eisfläche erst kurz vor dem Sturz entstanden sei.
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