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immowelt Mietkompass: Zuzug und Neubaueinbruch sorgen für Mietanstieg in 10 von 14 Städten

18.07.2023  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Immowelt AG.

Die Vorzeichen für die städtischen Mietmärkte stehen derzeit so schlecht wie lange nicht: Der Neubau ist an vielen Stellen zum Erliegen gekommen, während die Zuwanderung im vergangenen Jahr Rekordniveau erreicht hat. Die Mieten in deutschen Großstädten haben sich folglich auch im 2. Quartal dieses Jahres verteuert.

Im Vergleich zum Vorquartal sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) in 10 der 14 größten deutschen Städte gestiegen. Immerhin: In 4 Städten sind die Mieten in den vergangenen drei Monaten gesunken. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle immowelt Mietkompass.

Die Preisdynamik hat im zurückliegenden Quartal sogar nochmal leicht zugenommen. Im 1. Quartal dieses Jahres sind die Angebotsmieten in 9 der 14 Städte gestiegen. Generell zeigt die Preiskurve bei den meisten Städten seit Jahren steil nach oben. Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum, also dem 2. Quartal 2022, haben sich die Angebotsmieten in 13 von 14 Städten verteuert. In der Spitze beträgt das Plus 5,2 Prozent.

Stärkste Anstiege in Hamburg und Köln

Die hohe Nachfrage führt besonders in den attraktiven Metropolen zu hohen Mieten. Die stärksten Verteuerungen im 2. Quartal verzeichnen zwei Millionenstädte. In Hamburg erhöhen sich die Angebotsmieten binnen 3 Monaten um 1,9 Prozent und in Köln um 1,4 Prozent. In der Hansestadt verteuern sich die Preise von durchschnittlich 11,10 Euro auf 11,30 Euro pro Quadratmeter. Nachdem Hamburg jahrelang aufgrund des gut geförderten Wohnungsbaus größere Mietanstiege verhindern konnte, gerät die Elbmetropole inzwischen an ihre Grenzen. Die hohe Nachfrage lässt auch in der Hansestadt das Preisniveau immer weiter anwachsen. Das zeigt sich besonders im Vorjahresvergleich: Denn seitdem sind die Mieten um 3,9 Prozent gestiegen. In Köln ist die Ausgangslage hingegen eine andere. Das Preisniveau ist höher als in Hamburg und in den vergangenen zwei Quartalen sind die Angebotsmieten nahezu konstant geblieben. Nun kam es zuletzt aber wieder zu einem stärkeren Anstieg: Statt 12,20 Euro müssen Mieter nun im Durchschnitt 12,40 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung zahlen.

Verteuerung in München, Preiskorrektur in Berlin

In München zeigt die Tendenz ebenfalls weiterhin nach oben. Zuletzt verteuerten sich Mietwohnungen um 0,9 Prozent auf 17,60 Euro. Im Vorjahresvergleich wird der Zuwachs deutlicher: Im Juli 2022 kostete der Quadratmeter im Mittel noch 16,70 Euro und damit 5,2 Prozent weniger. Das ist der größte Anstieg aller untersuchten Städte, obwohl München die bereits mit Abstand höchsten Mieten hat.

Dass es aber auch Grenzen beim Preiswachstum gibt, zeigt sich in Berlin. Nachdem sich die Angebotsmieten im vergangenen Jahr und Anfang dieses Jahres rapide verteuert haben, kam es nun zu einer Preiskorrektur. Im April kostete der Quadratmeter im Durchschnitt noch 11,90 Euro, im Juli sind es 11,70 Euro und damit 1,3 Prozent weniger.

Frankfurt und Stuttgart gleichen sich an

Deutlich hinter München, aber noch vor Berlin liegen in der Preisskala Frankfurt und Stuttgart. In den beiden Städten sind die Mieten mehrere Quartale infolge konstant angestiegen. Doch im zurückliegenden Quartal unterschiedet sich die Entwicklung beider Städte, sodass sie sich preislich angeglichen haben. Sowohl in Frankfurt nach einem Plus von 0,4 Prozent als auch in Stuttgart nach einem Minus von 0,9 Prozent kostet der Quadratmeter aktuell im Durchschnitt 13,00 Euro.

Auch bei den Städten im preislichen Mittelfeld zeigt sich kein einheitliches Bild: Während in Düsseldorf (10,60 Euro; -0,3 Prozent) die Angebotsmieten zuletzt leicht zurückgegangen sind, sind sie in Nürnberg (10,20 Euro; +0,8 Prozent), Bremen (9,30 Euro; +0,9 Prozent) und Hannover (8,90 Euro; +0,2 Prozent) gestiegen. In der niedersächsischen Landeshauptstadt war dies die erste Verteuerung seit über einem Jahr.

Günstigste Städte zwischen Aufschwung und Rückgang

Während in den hochpreisigen Hotspots die Preiskurve seit vielen Jahren nach oben zeigt, bewegte sie sich in den günstigen Großstädten aus dem Ruhrgebiet und dem Osten häufig seitwärts. Das kann zum einen daran liegen, dass die Nachfrage weniger stark gestiegen ist als in den teuren Regionen. Zum anderen daran gibt es nach wie vor mehr Leerstand beziehungsweise ein größeres Angebot am freien Wohnungsmarkt. Doch inzwischen verteuert sich das Wohnen auch dort, wenn auch weniger stark als in Metropolen. In Dortmund zahlen Mieter 0,9 Prozent mehr als im Vorquartal. Der aktuelle Durchschnittspreis beträgt 7,80 Euro pro Quadratmeter. In Essen sind es nach einem Plus von 0,6 Prozent 7,50 Euro pro Quadratmeter. In Dresden haben sich die Angebotsmieten ebenfalls leicht verteuert: um 1,0 Prozent auf 7,90 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in Leipzig haben die Preise nach Verteuerungen in den letzten 12 Monaten nun wieder leicht nachgeben. Zuletzt sind die Quadratmeterpreise um 0,8 Prozent auf 7,40 Euro gesunken.

Die 9. Ausgabe des immowelt Mietkompass steht hier zum Download zur Verfügung.

Berechnung und Methodik

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 5 des aktuellen immowelt Mietkompass.

Bild: Mohammad Husaini (Unsplash, Unsplash Lizenz)

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