10.09.2024 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Immobilien Scout GmbH.
Die Mietrendite zeigt, wie lohnend das Immobilieninvestment ist, indem die jährlichen Mieterträge ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten gesetzt werden. Eine aktuelle Analyse basierend auf Daten vom ImmoScout24 WohnBarometer, nennt die Städte, wo sich die Mietrendite besonders gut entwickelt hat.
Wann ist sie zulässig & wie wird sie umgesetzt?
„Der Kauf einer Immobilie bleibt eine lukrative Geldanlage. Dabei lohnt sich immer mehr auch der Blick außerhalb der Metropolen. Insbesondere kleinere Städte punkten mit moderaten Kaufpreisen. Zudem bieten sie attraktive Mietrenditen und ermöglichen auch Investoren mit geringerem Kapitaleinsatz in den Markt einzusteigen“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Auch Universitätsstädte sowie B und C-Lagen bieten gute Investmentchancen – im Bestand wie im Neubau.“
Ein Immobilien-Investment in den Mittelstädten bietet die höchste Rendite, wie bereits eine ImmoScout24-Analyse in Mai 2024 zeigte. Die Auswahl der Städte mit den größten Renditezuwächsen bietet im Schnitt eine Mietrendite von 5,1 Prozent. Die Top-8-Metropolen in Deutschland haben hingegen eine Mietrendite von durchschnittlich 3,5 Prozent im Bestand und 3,2 Prozent im Neubau. Beide Werte sind in den vergangenen fünf Jahren jeweils nur um 0,4 Prozent gestiegen. Bessere Erträge bieten B und C-Städte, wo die Mietrendite von Bestandswohnungen bei 4,0 Prozent liegt (+0,5 Prozentpunkte). Diese Städte bieten im Vergleich auch die beste Neubau-Mietrendite. Diese liegt bei 3,4 Prozent und ist seit 2020 um 0,5 Punkte gestiegen.
ImmoScout24-Nutzer:innen können sich im Bereich für Eigentümer:innen unter „Meine Immobilien“ detaillierte Preisentwicklungen und Prognosen für ihre Adresse anzeigen lassen.
Spitzenreiter bei der Entwicklung der Mietrendite ist Hoyerswerda in der Oberlausitz, wo die Mietrendite bei 6,8 Prozent liegt und seit 2020 um 1,1 Prozentpunkte zugelegt hat. Hinzu kommt, dass sich die Einwohnerzahl zuletzt deutlich positiver entwickelt als prognostiziert. Auch Worms zeigt als Mittelstadt eine hohe Dynamik sowohl bei den Bestandsimmobilien, mit einer Renditeentwicklung um 0,9 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent und im Neubau, mit einer Renditeentwicklung von +0,5 Prozentpunkten auf 3,8 Prozent.
Während Bestandsimmobilien in Städten unter 50.000 Einwohner:innen bereits besonders positive Renditeentwicklung zeigen, ist beim Neubau die Mietrendite vorrangig in größeren Mittelstädten mit mehr als 80.000 Einwohner:innen gewachsen. Spitzenreiter ist Landau in der Pfalz mit seinem hohen Anteil an Studierenden. Die Mietrendite für Neubauwohnungen liegt bei 3,4 Prozent und ist seit 2020 um 0,6 Prozentpunkte gestiegen.
| Bestand | Mietrendite | Steigerung seit 2020 (in Pp) | Einwohner |
|---|---|---|---|
| Hoyerswerda | 6,8 % | 1,1 | 31.000 |
| Hof | 4,6 % | 1,0 | 46.000 |
| Coburg | 3,3 % | 0,9 | 42.000 |
| Worms | 4,1 % | 0,9 | 84.000 |
| Dessau-Roßlau | 6,8 % | 0,6 | 81.000 |
| Neubau | Mietrendite | Steigerung seit 2020 (in Pp) | Einwohner |
|---|---|---|---|
| Landau i. d. Pfalz | 3,4 % | 0,6 | 82.000 |
| Worms | 3,8 % | 0,5 | 84.000 |
| Bamberg | 3,1 % | 0,5 | 80.000 |
| Dessau-Roßlau | 3,6 % | 0,5 | 81.000 |
| Bayreuth | 3,2 % | 0,4 | 74.000 |
Metropolen mit der höchsten Mietrendite, haben auch das stärkste Renditewachstum. Die Liste wird bei Bestandsimmobilien angeführt von Köln, wo die Mietrendite bei 4 Prozent liegt (+0,6 Prozentpunkte seit 2020). Im Neubau bietet Berlin das meiste Wachstum der Mietrendite (+0,7 Punkte auf 3,6 Prozent). In Frankfurt am Main kann man sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauwohnungen eine Mietrendite von 3,4 Prozent erzielen. In beiden Bauklassen ist diese auch um 0,6 Prozentpunkten gewachsen. Ein Renditewachstum von 0,6 Prozentpunkten zeigt sich auch in München, wo im Bestand und Neubau die niedrigste Mietrendite der Top-8-Städten zu verzeichnen ist.
| Mietrendite (Bestand) | Steigerung seit 2020 (in Pp) | Mietrendite (Neubau) | Steigerung seit 2020 (in Pp) | |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 3,6 % | 0,4 | 3,6 % | 0,7 |
| Düsseldorf | 3,5 % | 0,2 | 2,9 % | 0,3 |
| Frankfurt am Main | 3,4 % | 0,6 | 3,4 % | 0,6 |
| Hamburg | 3,2 % | 0,4 | 3,2 % | 0,2 |
| Köln | 4,0 % | 0,6 | 3,4 % | 0,4 |
| Leipzig | 3,5 % | 0,0 | 2,9 % | 0,1 |
| München | 3,0 % | 0,6 | 2,9 % | 0,6 |
| Stuttgart | 3,5 % | 0,4 | 2,9 % | 0,2 |
Kleine Großstädte mit weniger als 600.000 Einwohner:innen bieten für ein Immobilieninvestment im Vergleich mit den Metropolen eine gute Alternative. Nicht zuletzt aufgrund niedrigerer Preise: Für Bestandsimmobilien zahlt man in den fünf Städten mit der besten Renditeentwicklung im Schnitt 2.846 Euro pro Quadratmeter. Das ist nur etwas mehr als die Hälfte vom Preis, der in den Top-8-Metropolen aufgerufen wird – durchschnittlich 4.937 Euro.
Eine besonders positive Entwicklung der Mietrendite zeigt sich in der Universitätsstadt Jena. Dort ist die Mietrendite um 0,7 Punkte auf 3,8 Prozent gestiegen. Eine Mietrendite von mehr als 4 Prozent gepaart mit entsprechender Dynamik zeigt sich in Bremerhaven (Wachstum der Mietrendite um 0,5 Prozentpunkte auf 4,4 Prozent) und in Kaiserslautern (Wachstum der Mietrendite um 0,4 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent).
Beim Neubau ist in der niedersächsischen Landeshauptstadt Hannover die Rendite am stärksten gestiegen und liegt bei 3,7 Prozent (+0,8 Prozentpunkte seit 2020). Starkes Wachstum zeigt außerdem Offenbach am Main, dass einen kurzen Weg nach Frankfurt und zugleich deutlich günstigere Preise bietet. Hier liegt die Mietrendite bei 3,6 Prozent und hat seit 2020 um 0,7 Prozentpunkte zugelegt. Auch hier ist eine Investition deutlich günstiger als in den Metropolen.
| Bestand | Rendite | Steigerung seit 2020 (in Pp) | Einwohner |
|---|---|---|---|
| Jena | 3,8 % | 0,7 | 110.000 |
| Wiesbaden | 3,5 % | 0,5 | 285.000 |
| Bremerhaven | 4,4 % | 0,5 | 114.000 |
| Leverkusen | 3,8 % | 0,4 | 166.000 |
| Kaiserslautern | 4,5 % | 0,4 | 101.000 |
| Neubau | Rendite | Steigerung seit 2020 (in Pp) | Einwohner |
|---|---|---|---|
| Hannover | 3,7 % | 0,8 | 548.000 |
| Offenbach a. M. | 3,6 % | 0,7 | 135.000 |
| Erfurt | 2,6 % | 0,6 | 215.000 |
| Trier | 3,5 % | 0,5 | 112.000 |
| Heilbronn | 3,7 % | 0,5 | 130.000 |
Die Auswertung setzt den Angebotskaufpreis von Eigentumswohnungen mit der Angebotsmiete für Wohnungen auf ImmoScout24 ins Verhältnis. Insgesamt wurden die Preise von 716 Städten mit mehr als 20.0000 Einwohner:innen ausgewertet. Metropolen sind Städte mit mehr als 600.000 Einwohner:innen, Großstädte haben 100.000 bis 600.000 Einwohner:innen und als Mittelstädte gelten Städte mit einer Einwohnerzahl zwischen 20.000 und 100.000 Menschen. Die Brutto-Mietrendite ergibt sich aus dem Quotienten von Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) und Jahreskaltmiete. Die Daten zu den Angebotsmieten und Angebotskaufpreisen in den Metropolen beruhen auf dem ImmoScout24 WohnBarometer jeweils für das erste Halbjahr 2020 bis 2024.
Die tatsächliche Rendite kann aufgrund von Steuerersparnissen und –abschreibungen höher ausfallen, während eine zu geringe Nachfrage im Mietmarkt vor Ort die tatsächliche Rendite durch etwaige Leerstände senken kann.
Bild: Didier Weemaels (Unsplash, Unsplash Lizenz)
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