Instandhaltung und Modernisierung: Wie muss Mieterhöhungsverlangen aussehen?

2. Bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.
3. Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.
4. Auch die geschätzten fiktiven Kosten für zukünftig fällig werdende Erhaltungsmaßnahmen sind von den Modernisierungskosten abzuziehen.
5. Die Schätzung fiktiver zukünftiger Erhaltungsmaßnahmen hat sich an der üblichen Lebensdauer der fraglichen Gegenstände sowie an der bereits eingetretenen Abnutzung der Gegenstände zu orientieren.
LG Bonn, Urteil vom 07.10.2021 - 6 S 96/20 vorhergehend: AG Bonn, 04.08.2020 - 206 C 275/19

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 04.08.2020 (Az.: 206 C 275/19) wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist ebenso wie das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

1. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
2. Die zulässige Berufung ist als unbegründet zurückzuweisen
   1. Das Amtsgericht hat der Klage auf Feststellung, dass die Beklagte aus der Mieterhöhungserklärung vom 19.02.2019 keinen Anspruch auf Zahlung einer um 15,86 Euro erhöhten Miete hat, im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Die streitgegenständliche Mieterhöhung ist materiell unwirksam.

      Zwar kann vorliegend - anders als vom Amtsgericht in seinem mit der Berufung angegriffenen Urteil vom 04.08.2020 angenommen - nicht bereits von einer formellen Unwirksamkeit des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens ausgegangen werden. Denn der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung nur darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann. Dabei sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 - VIII ZR 121/17). Dem Mieter wird eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung im Erhöhungsschreiben nicht selten nur unter Zuziehung sachkundiger Personen möglich sein. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB a.F. erfüllt. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 - VIII ZR 121/17). Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Mieterhöhung vom 19.12.2019 nebst Anlagen noch gerecht. Insbesondere hält die Kammer für eine formell wirksame Modernisierungsmieterhöhung eine Unterteilung der Baumaßnahmen in einzelne Gewerke bzw. Untergewerke nicht für erforderlich.

      Jedoch muss aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung auch hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden. Denn wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme - hier dem Einbau eines Gasbrennwertkessels/Stilllegung Nahwärmenetz und dem hydraulischen Abgleich - fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil Reparaturkosten nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB den Vermieter treffen. Dies betrifft nicht nur die bei Vornahme der fraglichen Maßnahme bereits fälligen Reparaturkosten, sondern auch erst in Zukunft fällige (fiktive) Reparaturkosten.

      Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind daher gemäß § 559 Abs. 2 BGB auch die geschätzten fiktiven Kosten für zukünftig fällig werdende Erhaltungsmaßnahmen von den Modernisierungskosten, die nach § 559 Abs. 1 BGB partiell auf den Mieter umgelegt werden können, abzuziehen (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19). Soweit Streit besteht, in welcher Höhe dieser Abzug vorzunehmen ist, berührt dies indes ausschließlich die materielle Begründetheit, nicht aber die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 - VIII ZR 121/17).

      In dem hier zur Entscheidung stehenden Einzelfall hat die Beklagte den formellen Anforderungen zwar mit der Angabe abzugsfähiger Instandhaltungskosten i.H.v. lediglich 992,45 Euro für die Modernisierung der Heizungsanlage sowie i.H.v. 107,45 Euro für Baunebenkosten genügt; jedoch erfüllt die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung vom 19.02.2019 nicht die materiellen Anforderungen an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen. Denn die Beklagte hat den ihr obliegenden Nachweis für die von ihr behaupteten und klägerseits substantiiert bestrittenen abzugsfähigen Instandhaltungskosten nicht führen können. In ihrer Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte die derzeit notwendigen Erhaltungsaufwendungen entsprechend dem Angebot der Fa. A C GmbH vom 16.08.2018 über 3.671,14 Euro konkret beziffert und ist so zu der auf die Kläger umgelegten Mieterhöhung von 15,86 Euro monatlich gelangt. Soweit sich die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 29.09.2021 darauf beruft, dass es sich bei den 3.671,14 Euro zur Behebung von Undichtigkeiten in der Heizungsanlage nicht nur um fällige Reparaturen gehandelt habe, ist dies vor dem Hintergrund, dass diese Kosten im Angebot der Fa. A C GmbH vom 16.08.2018 ausdrücklich als "derzeit notwendige Erhaltungsaufwendungen" bezeichnet werden, nicht nachvollziehbar. Zu fiktiven Kosten für zukünftig fällig werdende Erhaltungsmaßnahmen hat die Beklagte im Mieterhöhungsverlangen keine Angaben gemacht und damit nach dem objektiven Empfängerhorizont zum Ausdruck gebracht, dass solche nicht vorliegen und sie die geltend gemachte Mieterhöhung nach Abzug der konkret bezifferten Erhaltungsaufwendungen entsprechend dem Angebot der Fa. A C GmbH vom 16.08.2018 für gerechtfertigt hält. An dieser Berechnungsweise muss sich die Beklagte dann aber auch festhalten lassen, wenn sich die von ihr behaupteten abzugsfähige Instandhaltungskosten im Rahmen der Beweisaufnahme nicht mehr überprüfen lassen.

      Das ist vorliegend der Fall. Der mit der Überprüfung der beklagtenseits dargelegten und konkret bezifferten Instandhaltungskosten beauftragte Sachverständige B konnte mangels Kenntnis der alten Anlage im Nachhinein nicht mehr nachvollziehen, ob die in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten von 3.671,14 Euro bzw. anteilig 992,45 Euro im Jahr 2018 angefallen wären. Soweit der Sachverständige B stattdessen zur Berechnung der Instandhaltungskosten der Kesselanlage hilfsweise auf die Informationen/Statistik der VDI 2067 (Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen - Grundlagen und Kostenberechnung) zurückgreifen will und die Beklagte sich diese Berechnung des Sachverständigen zu eigen macht, ist der Kammer auf dieser Grundlage - anders als die Beklagte meint - keine Schadensschätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO möglich. Die Schätzung fiktiver zukünftiger Erhaltungsmaßnahmen hat sich an der üblichen Lebensdauer der fraglichen Gegenstände sowie an der bereits eingetretenen Abnutzung der Gegenstände zu orientieren (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19), was vorliegend mangels sicherer Kenntnis des Baujahres der alten Heizungsanlage schon nicht möglich ist. Während die Beklagten erstmals im Laufe des Berufungsverfahrens mit Schriftsatz vom 08.01.2021 und damit entgegen § 531 Abs. 2 ZPO vorgetragen haben, dass die Kesselanlage aus dem Jahr 2004 gestammt habe, haben sich die Kläger unter Vorlage der Kesselbücher der alten Anlage auf das Baujahr 1998 berufen. Damit fehlt im Berufungsverfahren aber bereits eine berücksichtigungsfähige Schätzungsgrundlage. Selbst wenn man insoweit zumindest den - streitigen - Klägervortrag zugrunde legte, hätte die Heizungsanlage im Zeitpunkt ihres Austausches bereits ihre - vom Sachverständigen B festgestellte - Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren erreicht, so dass die abzuziehenden Instandsetzungskosten zu einer Reduzierung der Modernisierungskosten auf Null führen würden (vgl. insoweit Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 559 BGB, Rn. 51a). Denn nach Ablauf ihrer Nutzungsdauer ist eine Heizungsanlage instand zu setzen und wird nicht modernisiert. Da so schon aufgrund des strittigen Alters der Heizungsanlage nicht sicher davon ausgegangen werden kann, dass der Beklagten überhaupt umlagefähige Modernisierungskosten zustehen, kommt vorliegend auch die Schätzung eines Mindesterhöhungsbetrages nach pflichtgemäßem Ermessen nicht in Betracht. Eine solche Schätzung hinge mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft und wäre im Ergebnis willkürlich. Die Einholung eines ergänzenden bzw. weiteren Sachverständigengutachtens - wie von der Beklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 29.09.2021 beantragt - erscheint in Ermangelung von im Berufungsverfahren noch zu berücksichtigender Anknüpfungstatsachen nicht angezeigt.

   2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

      Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Streitentscheidend sind allein die Umstände des Einzelfalls. Rechtsfragen grundsätzlicher Natur, die über den konkreten Einzelfalls hinaus von Interesse sein könnten, haben sich nicht gestellt und waren auch nicht zu entscheiden. Soweit die Kammer eine Unterteilung der Baumaßnahmen in einzelne Gewerke bzw. Untergewerke für eine formell wirksame Modernisierungsmieterhöhung nicht für erforderlich hält, war diese Frage im vorliegenden Rechtsstreit nicht streitentscheidend.

      Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 29.09.2021 gab der Kammer keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Das darin enthaltene Vorbringen hat die Kammer im Rahmen ihrer Entscheidungsfindung berücksichtigt.

      Der Berufungsstreitwert wird schließlich auf 666,12 Euro festgesetzt.