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Mieterhöhung: Gutachter muss Wohnung nicht besichtigen

09.10.2018  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Haus & Grund Deutschland.

Der BGH korrigiert eine weit verbreitete Rechtsauffassung: Eine Mieterhöhungserklärung, die mit einem Sachverständigengutachten begründet wird, ist auch dann wirksam, wenn der Gutachter die betreffende Wohnung gar nicht gesehen oder besichtigt hat.

Der Fall

Der Vermieter begehrte mit einem förmlichen Mieterhöhungsverlangen im Sinne von § 558 BGB die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Darin nimmt der Vermieter zur Begründung Bezug auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen des Gebäudes enthält. In dem Gutachten heißt es unter anderem:

"[…] Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungsbeschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind […]."

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Der Mieter verweigerte die Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung, so dass der Vermieter Zustimmungsklage erhob.

Das Problem

Sowohl das Amts- wie auch das Landgericht stellten sich auf den Standpunkt, dass der Gutachter die betroffene Wohnung oder aber zumindest vergleichbare Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit innerhalb der Wohnanlage besichtigte müsse. Insofern stellte das Gutachten keine ausreichende formelle Begründung für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dar.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof stellte nunmehr klar, dass eine persönliche Besichtigung durch den Gutachter nicht erforderlich sei. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB könnte auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Die Wirksamkeit eines solchen Mieterhöhungsverlangens hänge in formeller Hinsicht jedoch nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab. § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlange lediglich "ein mit Gründen versehenes Gutachten". Dies bedeute sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckbestimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene hingegen nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr solle das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens sei der Begründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werde, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige müsse somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Nach dieser Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwendigerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen. Auf welche Weise der Gutachter seine Erkenntnisse gewinne, spiele auf formeller Ebene keine Rolle.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:

Der BGH differenziert in seinem Urteil wie schon in früheren Entscheidungen zwischen dem rein formellen Aspekt einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens - z. B. durch Verweis auf einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten - und die inhaltliche ("materielle") Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Das Gesetz verlange als formelle Begründung nur die Beifügung eines "mit Gründen versehenden Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen". Ob das Gutachten inhaltlich zutreffend die ortsübliche Vergleichsmiete bestimme, sei eine davon zu trennende Frage. Keinesfalls kann daher eine Zustimmungsklage als unzulässig abgewiesen werden, sondern ggf. nur als unbegründet, wenn sich im Prozess herausstellt, dass das Gutachten inhaltlich nicht tragfähig ist. Wie der Gutachter seine Erkenntnisse zur Ortsüblichkeit der Miete gewinne ("Quellen der Sachkunde"), sei zwar ggf. für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam. Gleichwohl sei nicht auszuschließen, dass das Gutachten auch ohne persönliche Besichtigung der Wohnung zu einem zutreffenden Ergebnis komme.

Urteil: BGH-Urteil vom 11.07.2018, Aktenzeichen: VIII ZR 190/17

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