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Nicht genehmigter Dachausbau muss weg

14.02.2023  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: immobilien vermieten & verwalten (IVV).

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es gelegentlich vor, dass einzelne Eigentümer ihre Wohnung ausbauen möchten, um bislang ungenutzte Flächen nutzbar zu machen. Das stößt bei den übrigen Wohnungseigentümern nicht immer auf Zustimmung.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, bis zu welcher Grenze die übrigen Wohnungseigentümer solche – gelegentlich eigenmächtig vorgenommenen – Ausbaumaßnahmen hinnehmen müssen.

Miteigentümer müssen erhöhten Instandhaltungsbedarf nicht akzeptieren

LG Berlin, Urteil vom 7. Juli 2022 – 85 S 16/21 WEG

Die Entscheidung

Klägerin in diesem Verfahren ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Die Immobilie ist ein Mehrfamilienhaus. Die Dachgeschosswohnung gehört den Beklagten. Über der Dachgeschosswohnung befand sich ein Spitzboden, der nicht zum Sondereigentum der Beklagten gehörte. Die Beklagten führten umfangreiche Umbaumaßnahmen in ihrer Wohnung durch. Unter anderem entfernten sie im Wohnbereich die Decke und integrierten damit den Spitzboden in ihre Wohnung. Um für eine ausreichende Belichtung zu sorgen, bauten sie sowohl in die Außenwand als auch in die Dachflächen Fenster und Dachgauben ein.

Eine Zustimmung der übrigen Miteigentümer lag nicht vor. Die Beklagten behaupteten allerdings, der Verwalter habe den Umbaumaßnahmen zugestimmt. Sie beriefen sich auf eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Veränderungen an und im Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Die Eigentümergemeinschaft wollte diese Umbaumaßnahmen nicht hinnehmen, weil sie befürchtete, dass durch die damit geschaffenen Dachöffnungen künftig ein erhöhter Instandhaltungsbedarf entsteht, und verlangten von den Beklagten den Rückbau.

Durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes wurde auch die Möglichkeit, nach § 20 WEG bauliche Veränderungen zu beschließen, geändert. In § 20 Abs. 1 WEG ist zunächst die grundsätzliche Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt, bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, zu beschließen oder durch Beschluss einem einzelnen Wohnungseigentümer zu gestatten.

Nach § 20 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu baulichen Veränderungen verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Erforderlich ist also nicht eine zahlenmäßig qualifizierte Mehrheit, sondern sozusagen eine inhaltlich qualifizierte Mehrheit. Das können etwa bei einem Mauerdurchbruch alle Wohnungseigentümer sein, die von der Veränderung der Statik der Immobilie betroffen sein können.

Bauliche Maßnahmen, die die Immobilie grundlegend umgestalten oder die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, können nicht beschlossen werden

Nach § 20 Abs. 4 WEG schließlich können bauliche Maßnahmen, die die Immobilie grundlegend umgestalten oder die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, nicht beschlossen werden. Voraussetzung für die Einschränkung ist also nicht nur die unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers, sondern auch sein mangelndes Einverständnis, es geht also um einen subjektiven Maßstab.

Da es an einer vorherigen Zustimmung der Wohnungseigentümer – in welcher Form und welcher Mehrheit auch immer – fehlte, war die Umbaumaßnahme jedenfalls rechtswidrig. Der daraus grundsätzlich folgende Anspruch auf Rückgängigmachung der Baumaßnahmen könnte nur dann scheitern, wenn den beklagten Wohnungseigentümern ein Anspruch auf einen zustimmenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zustände (§ 20 Abs. 3 WEG). Durch die Umbaumaßnahmen haben die Beklagten den Dachboden in ihre Wohnung und damit in ihr Sondereigentum integriert und es damit vergrößert. Infolgedessen entspricht die Wohnung nicht mehr der (öffentlich-rechtlichen) Abgeschlossenheitsbescheinigung und auch nicht mehr der privatrechtlichen Teilungserklärung. Allein dieser Umstand führt zu einer Beeinträchtigung der Rechte der anderen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Darüber hinaus führt auch der künftig zu erwartende höhere Instandhaltungsbedarf der großen Fensterflächen zu einer solchen Benachteiligung. Das Interesse der Beklagten, ihren Wohnraum zu vergrößern, kann diesen Eingriff nicht rechtfertigen, so berechtigt diese Interessen im Einzelfall auch sein mögen.

Das Gericht ließ die Frage unbeantwortet, ob der Verwalter der Umbaumaßnahme zugestimmt hat oder nicht. Denn jedenfalls kann die Regelung in der Teilungserklärung nicht dahin verstanden werden, dass anstelle eines (qualifizierten) Beschlusses der Eigentümerversammlung die Zustimmung nur des Verwalters genügen würde. In einer solchen Regelung läge eine so deutliche Abweichung von der gesetzlichen Grundregel, dass das in der Teilungserklärung deutlich zum Ausdruck kommen müsse. Daran fehlt es hier. Die Regelung in der Teilungserklärung ist deshalb so zu verstehen, dass neben einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zusätzlich die Verwalterzustimmung erforderlich ist.

Konsequenzen

Die Entscheidung betont die Gemeinschaftsgebundenheit der Wohnungseigentümer. Auch wenn das neue WEG bauliche Veränderungen grundsätzlich erleichtern will, bedeutet das nicht, dass die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr zu berücksichtigen wären. Bauliche Maßnahmen sind nur dann unbedenklich, wenn sie das Wohnungseigentum der übrigen Miteigentümer unberührt lassen. Ansonsten braucht es nicht nur einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, sondern dieser muss auch von in ihrer Rechtsstellung betroffenen Miteigentümern mitgetragen werden.

Praxistipp

Die Entscheidung ist als Warnung an Wohnungseigentümer zu lesen, die meinen, einmal geschaffene Fakten würden so leicht nicht mehr aus der Welt geschafft. Das Gegenteil ist der Fall. Gemeinschaftswidriges Verhalten lässt sich wieder rückgängig machen. Die Beklagten werden mit ihrer Wohnung wohl nicht mehr richtig glücklich werden.

Bild: Ralphs_Fotos (Pixabay, Pixabay License)

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