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Wie gelingt der Zugang der WEG auf das Dach?

22.11.2022  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: IBR Immobilien & Baurecht.

WEG § 14 Abs. 1 Nr. 2: Der allgemeine Beschluss, Eigentümer müssten das Betreten des Sondereigentums zu Wartungs- und Reparaturarbeiten zu gestatten, ist für ungültig zu erklären. (AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 04.08.2022 - 70 C 53/21)

In dem Rechtsstreit (...) hat das Amtsgericht Bergisch Gladbach auf die mündliche Verhandlung vom 09.06.2022 durch die Richterin am Amtsgericht ### für Recht erkannt: Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.10.2021 zu dem Tagesordnungspunkt TOP 2, dass gemäß § 14 WEG alle Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet sind, das Betreten ihres jeweiligen Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum beispielsweise zu Wartungs- und Reparaturarbeiten zu gestatten und zu ermöglichen, wird für unwirksam zu erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der jeweiligen Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind jeweils Eigentümer einer der beiden Staffelgeschosswohnungen im Objekt der Beklagten "###". Das Objekt ist mit Flachdach und ohne separaten Dachzugang vom Gemeinschaftseigentum aus geplant und errichtet worden. Auf dem Flachdach befindet sich das Splitgerät der Wärmepumpe. Über die Frage, ob dies einen Baumangel darstellt, der zu beseitigen ist, und welche Folgen dies für die Frage des Zugangs zum Dach zu Wartungs- und Reparaturarbeiten hat, wurde innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kontrovers diskutiert. Die Bitte der Verwalterin der Beklagten um Zugangsgewährung zum Flachdach von seiner Dachterrasse aus zwecks Wartungsarbeiten an der Wärmepumpe ließ der Kläger zu 2.) zunächst unbeantwortet. Auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.10.2021 wurde entsprechend dem Beschlussvorschlag in der Einladung vom 28.09.2021 zu TOP 2 folgender Beschluss gefasst: "Die WEG beschließt per Mehrheitsbeschluss im Verhältnis von 402,13 MEA zu 383,05 MEA, dass gemäß § 14 WEG alle Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet sind, das Betreten ihres jeweiligen Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum beispielsweise zu Wartungs- und Reparaturarbeiten zu gestatten und zu ermöglichen."

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.10.2021, Anlage K 2, Bezug genommen. Die Kläger sind der Ansicht, der Beschluss entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Er sei zu unbestimmt und statuiere ein Betretungsrecht des Sondereigentums ohne Einschränkungen. Des Weiteren solle er nur die Beseitigung eines baulichen Mangels, des fehlenden Zugangs zum Dach vom Gemeinschaftseigentum aus, umgehen. Weiter liege ein formaler Mangel vor, da Nichteigentümer an der Versammlung teilgenommen hätten und mehrfach abgestimmt worden sei. Die Kläger beantragen, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.10.2021 zu dem Tagesordnungspunkt TOP 2, wonach die Wohnungseigentümer zur Gestattung des Betretens des Sondereigentums verpflichtet werden, für unwirksam zu erklären. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte trägt vor, der Beschluss, der im Grunde gar nicht erforderlich sei, entspräche der Regelung des § 14 WEG und solle nur ein Stimmungsbild der Mehrheit der Miteigentümer wiedergeben. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen, zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die insbesondere fristgerecht erhobene und begründete Anfechtungsklage ist begründet. Der Beschluss zu TOP 2 der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.10.2021 ist für ungültig zu erklären. Ob es der Beklagten nicht verwehrt ist, eine ohnehin bestehende gesetzliche Pflicht durch Beschluss nochmals festzustellen, kann dahinstehen. Der Beschluss zu TOP 2 geht jedenfalls über die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hinaus, ohne die erforderliche Einzelfallentscheidung zu treffen. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, der die Rechte des Wohnungseigentümers aus § 13 WEG einschränkt, ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

Daraus folgt ohne Weiteres die Verpflichtung eines jeden Wohnungseigentümers, das Betreten seines Sondereigentums - etwa zu Wartungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum - zu dulden, wenn und soweit diese Arbeiten - etwa mangels tatsächlichen Vorhandenseins eines Zugangs - nicht vom Gemeinschaftseigentum aus vorgenommen werden können und ihm daraus über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Die Interessen des Sondereigentümers sind demnach angemessen zu berücksichtigen, und der Anspruch ist möglichst schonend durchzusetzen. Der Zutritt muss geeignet, erforderlich und angemessen sein. Über das Zutrittsrechte ist im Einzelfall durch Beschluss zu entscheiden, dessen Umsetzung das Betreten eines Sondereigentums dann zwingend mit sich bringt. Es kann nicht pauschal und isoliert ein "Zutritt zum Sondereigentum" beschlossen werden, denn die Gemeinschaft kann sich den Anspruch nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht "selbst verschaffen". Insofern fehlt der Beklagten die erforderliche Beschlusskompetenz (vgl. Falkner, in: beckonline.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: Krüger, Stand: 01.062022, § 14 WEG Rn. 113-116).

Vor diesem Hintergrund kann der Beschluss zu TOP 2 keinen Bestand haben. Dass der Zutritt bzw. die hinzunehmenden Einwirkungen "beispielsweise zu Wartungs- und Reparaturarbeiten" erfolgen soll/en, stellt keine Entscheidung über ein Betretungs-/Einwirkungsrecht im Einzelfall dar. Hierzu hätte ein bestimmter Wohnungseigentümer für eine bestimmte Maßnahme in Anspruch genommen werden müssen. Vor diesem Hintergrund kommt es auf die zwischen den Parteien streitigen Umstände der Vertretung/Abstimmung und des Ablaufs der Eigentümerversammlung nicht mehr an. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs.1, 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 Satz 1 und Satz 2 ZPO. Streitwert: 3.000,- Euro (=2x 1.500,- Euro)

Bild: Miguel Á. Padriñán (Pexels, Pexels Lizenz)

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