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Abrechnung von Wasserkosten

12.01.2010  — Frank Philipp.  Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.

BGH, Urteil vom 25. November 2009, Az. VIII ZR 69/09

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»Sachbezogen und aktuell: empfehlenswert!«
Teilnehmer Werner Freitag (Städt. Gebäude Esslingen)

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Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird.

Der Mieter bestreitet die inhaltliche und formelle Richtigkeit der noch strittigen Abrechnung der Positionen Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser.

Das gemietete Gebäude besteht aus einer Gewerbeeinheit aus ca. 300 qm und vier Wohneinheiten mit einer Gesamtgröße von 300 qm. Strittig ist zwischen den Mietvertragsparteien, ob die auf die Wohnungen entfallenden Kosten für Wasser separat erfasst werden müssen.

Der Vermieter hatte im vorliegenden Fall die auf diese Gewerbeeinheit entfallenden Kosten für den Wasserverbrauch erfasst und sodann von dem erfassten Verbrauch lt. Hauptzähler abgezogen und auf die vier Wohnungen nach Flächenanteilen verteilt.

Der BGH sah die vorgenommene Abrechnung als ordnungsgemäß an. Die vorgenommene Differenzmethode unter Berücksichtigung des Vorwegabzuges ist formell ordnungsgemäß. Zwischen den Parteien ist streitig, inwieweit Unterwasserzähler in den Wohnungen vorhanden waren. Eine analoge Anwendung des § 5 Abs. 2 HeizKV scheidet aus, da es für die Wasserkosten keine entsprechende Vorschrift gibt.

Aus den §§ 315, 556a BGB ergibt sich nicht, dass bei der Abrechnung von Wasserkosten verschiedene Nutzergruppen jeweils durch gesonderte Zähler ermittelt werden müssen.

Gemäß § 556a BGB können die verbrauchsabhängigen Kosten auch nach dem Verhältnis der Wohnfläche abgerechnet werden, sofern die Vertragsparteien keine andere Vereinbarung getroffen haben. Die gesetzliche Regelung schreibt keine generelle Verbrauchserfassung für Wasserkosten vor.

Mit dem Vorwegabzug des Wasserverbrauches auf den Gewerbeanteil trägt der Vermieter sowohl dem Gewerbemieter als auch den Wohnungsmietern Rechnung. Die fehlende Vorerfassung des Wasseranteils, der auf die Wohnungen entfällt, stellt keine krasse Unbilligkeit dar.
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