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Anschaffungsnahe Aufwendungen

27.04.2010  — Udo Cremer.  Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.

Aufwendungen für eine bauliche Maßnahme an einem Mietobjekt sind auch dann anschaffungsnahe Aufwendungen, wenn sie sich als „versteckter“ Mangel nach dem Erwerb herausstellen. Ihr Experte Udo Cremer erläutert.

Der Kläger erwarb ein bebautes Grundstück für insgesamt 320.000 €, welches von einem Gutachter auf einen Verkehrswert von 390.000 € geschätzt wurde. Vom gesamten Kaufpreis einschl. aller Nebenkosten entfallen 20 % auf den Grund und Boden. Daraus errechnet sich für das Gebäude ein anteiliger Kaufpreis von 267.012,82 €. Dem Käufer war vor dem Erwerb bekannt, dass lt. Gutachten 10.000,00 € für ausstehende Reparaturen, insbesondere auch für die Austrocknung der Wohnung im Untergeschoss des Gebäudes, eingeplant werden mussten. Als der Kläger im Dezember 2004 mit den nach dem Gutachten erforderlichen Reparaturmaßnahmen begann, stellte er fest, dass auch die linke Hauswand feucht war.

Der vordere Eingangsbereich musste deshalb trockengelegt werden. Bei Beginn des Austauschs der Sanitäranlagen stellte der beauftragte Unternehmer fest, dass ein bloßer Austausch nicht möglich sein würde, weil die Höhe und das Gefälle der Wasserleitungen sowie die Rohrleitungsführung falsch, die Abwasserrohre in der Wand geklebt seien, innerhalb der Mauern kein Schallschutz vorhanden sei, eine Mischinstallation aus Kupfer und Eisen vorhanden sei, keine Fittinge verwandt und die Abzweige mechanisch hergestellt worden seien.

Abgesehen von der vermieteten Dachgeschosswohnung wurden daraufhin die gesamten Bäder erneuert. Auch die Wände und Böden mussten erneuert werden, da sie durch die Arbeiten in Mitleidenschaft gezogen worden waren. Wegen Mängeln an den Rollläden, wie Hagelschäden und abgebrochener Wellen, sowie wegen fehlender Wärmedämmung ließ der Kläger zudem die Rollläden austauschen. Im Februar 2005 stieg Wasser in die Kellerräumlichkeiten und in die Untergeschosswohnung. Grund hierfür waren fehlerhafte Isolierungen und mangelhaft verlegte Drainagen. Dies machte Ausschachtungsarbeiten erforderlich, die ergaben, dass die Drainagen nicht ordnungsgemäß angeschlossen waren, sodass sich das Wasser staute.

Der Kläger ließ neue Drainagen verlegen und anschließen sowie einen Schacht mit Gully einarbeiten. Durch ein Gespräch mit einem früheren Mieter kam heraus, dass eine Hebeanlage, die nach den vor Kauf vorgelegten Unterlagen vorhanden sein sollte, in Wahrheit gar nicht gebaut worden war. Folge hiervon war, dass bei starkem Regen Wasser in die Wohnungen laufen konnte. Der Kläger ließ den Verkäufer durch einen Rechtsanwalt anschreiben, der daraufhin eine Hebeanlage einbauen ließ. Der Kläger selbst übernahm 25 % der Kosten. Ende 2005 ersetzte der Kläger schließlich die noch vor dem 01.01.1978 eingebaute Heizungsanlage, weil solche Anlagen gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 der Energiesparverordnung bis zum 31.12.2006 außer Betrieb genommen werden mussten.

Für die gesamten Arbeiten entstanden dem Kläger erhebliche Aufwendungen, die er als Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) bei seiner Einkommensteuererklärung geltend machte. Hierbei berücksichtigte er, dass er im Juli 2005 selbst in eine der vier Wohnungen des Gebäudes eingezogen waren und infolgedessen bei dem Werbungskostenabzug die bis zum 30.06.2005 angefallenen Kosten zu 100 % bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzte; die ab 1.7.2005 entstandenen Kosten kürzte er hingegen um einen Anteil von 29,41 %, der dem Verhältnis der Größe seiner Wohnung zu dem Gesamtwohnraum entspricht.

Die auf den vermieteten Teil entfallenden Beträge berücksichtigte das FA bei der Einkommensteuerveranlagung 2004 und 2005 zunächst antragsgemäß und erließ entsprechende Bescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Bei der Einkommensteuerveranlagung 2006 überprüfte das FA jedoch noch einmal das Vorliegen von anschaffungsnahen Aufwendungen und Herstellungskosten und kam zu dem Schluss, dass von den für die Jahre 2004 bis 2006 insgesamt geltend gemachten Werbungskosten nur ein Betrag von 47.439,94 € berücksichtigt werden konnte und die restlichen Aufwendungen in Höhe von 100.964,00 € als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusehen sind und nur über die AfA geltend gemacht werden können, da die 15 % Grenze überschritten wurde.

Nach erfolglos durchgeführtem Einspruchsverfahren führt der Kläger bei Gericht aus, dass die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bereits nach dem Wortlaut nach für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht anwendbar sei und sich alle in dem Gutachten betragsmäßig nicht bezifferten Reparaturen nach dem wirtschaftlichen Übergang des Objekts als versteckte Mängel gezeigt hätten. Im Gegensatz dazu ist das FA der Auffassung, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sei gemäß § 9 Abs. 5 EStG auch hinsichtlich der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einschlägig. Entgegen der Auffassung des Klägers enthalte die Vorschrift keine Einschränkung für die Beseitigung verdeckter Mängel. Auch § 21 EStG enthalte eine solche Einschränkung nicht.

Das FG Münster wies die Klage mit Urteil vom 20.1.2010 (Az: 10 K 526/08 E) ab und stellte fest, dass die Einkommensteuerbescheide rechtmäßig sind, denn die Aufwendungen für die Beseitigung der erst nachträglich festgestellten Mängel stellen keine Erhaltungsaufwendungen, sondern anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne der §§ 9 Abs. 5 Satz 2, 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dar. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören hiernach auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Hiervon ausgehend liegen im vorliegenden Fall anschaffungsnahe Herstellungskosten und keine sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen vor.


Quelle: Udo Cremer
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