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Baukrise trifft Mieter: 5 Gründe, warum Ihre Miete bald stark steigen wird

21.11.2023  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: FOCUS Online.

Um 17 Prozent stiegen die Mieten in Berlin zuletzt binnen eines Jahres. Die Hauptstadt ist damit eine unrühmliche Ausnahme, doch auch im Bundesdurchschnitt steigen die Preise. Immo-Experten fürchten, dass es noch schlimmer werden könnte.

Die Mieten in Deutschland haben mit der allgemeinen Inflation ebenfalls stark angezogen. Im ersten Halbjahr ging es etwa in Berlin um 16,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr nach oben, in Leipzig um 11,1 Prozent, während es in Köln 8,4 Prozent und in Hamburg 6,8 Prozent sind. Das ergibt eine Auswertung des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL). Die französischen Kollegen der BNP Paribas ermittelten einen durchschnittlichen Mietanstieg von 5,8 Prozent pro Jahr seit Sommer 2021 in Neubauten und 4,0 Prozent für Bestandswohnungen. Der Trend – gerade im Bestand – könnte sich in den kommenden Monaten und nächstes Jahr noch verschärfen. Folgende Punkte sprechen dafür:

1. Es wird kaum noch gebaut

Weil die Preise für Baustoffe und Handwerker ebenso gestiegen sind wie die Zinsen für Immobilienkredite, sind Neubauten enorm teuer geworden. Um die Baukosten hereinzuholen, „müssten wir bei Objekten, die wir früher für 12 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter anbieten konnten, jetzt Richtung 20 Euro gehen“, sagt Vonovia-Vorstand Daniel Riedl, „völlig unrealistisch“, sei das in den meisten Teilen Deutschlands.

Deutschlands größter Immobilienkonzern hatte deswegen im September den Bau von 60.000 Wohnungen auf Eis gelegt. Auch insgesamt sind die Stornierungen im Baugewerbe laut Ifo-Institut auf einen Rekordstand geklettert. Im Oktober meldeten 22,2 Prozent aller Bau-Unternehmen gestrichene Projekte.

Das führt dazu, dass insgesamt viel zu wenig gebaut wird. Angepeilt hatte die Bundesregierung ursprünglich mal 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Tatsächlich werden es nach Schätzungen des Ifo-Institutes dieses Jahr wohl rund 245.000. Nächstes Jahr könnte es sogar unter die Marke von 200.000 gehen.

Weil wenig neu gebaut wird, wächst der Wert schon bestehender Wohnungen. Wohin sollen Mieter schließlich ausweichen, wenn die Mieten steigen und es sowieso nicht genug Wohnraum für alle Bedürfnisse gibt?

2. Es muss viel saniert werden

Die EU will bis 2050 klimaneutral sein, Deutschland sogar schon 2045. Bis dahin muss auch bei Gebäuden noch viel getan werden. Die Kosten dafür werden Hausbesitzer wie Mieter treffen. So hat Deutschland etwa das Gebäudeenergiegesetz beschlossen, das in den kommenden Jahren den Austausch von Öl- und Gasheizungen gegen klimafreundliche Produkte, meist Wärmepumpen, verlangt. Weitere Sanierungen etwa an Dächern und Fassaden können hierbei zwar sinnvoll sein, sind aber nicht vorgeschrieben. Anders geht die EU vor. Sie hat eine Richtlinie erlassen, nach der alle Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse E und bis 2033 die Klasse D erreichen müssen.

Genaue Zahlen gibt es nicht, die Immobilienfirma McMakler schätzte aber anhand eigener Daten 2021 den Bestand an Wohnungen mit der Energieeffizienz E oder schlechter auf rund 58 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Diese müssten also alle in den kommenden zehn Jahren saniert werden. Energetische Sanierungen erlauben es Vermietern aber, die Kosten auf die Mieter in Form von höheren Mieten umzulegen

3. Die Nachfrage bleibt hoch

Zwar stagniert das Angebot an Wohnungen, doch die Nachfrage bleibt unverändert weit darüber. Besonders in Großstädten sind Wohnungen gefragt wie selten. Dafür gibt es viele Gründe, etwa die allgemeinen Trends der Landflucht – also, dass immer mehr Menschen in Ballungszentren ziehen wollen – den Trend, dass es immer mehr Single-Haushalte gibt, die entsprechend mehr Platz und Wohnungen benötigen und natürlich auch die externe Zuwanderung, sei es durch Arbeitskräfte, Asylbewerber oder Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine.

4. Hauspreise sinken, aber der Hauskauf wird teurer

Nicht nur der Neubau, auch der Hauskauf steigt im Preis, weswegen der Markt derzeit fast zum Erliegen gekommen ist. Zwar sinken die Kaufpreise dieses Jahr deutlich, weil aber die Zinsen binnen eines Jahres von ein auf vier Prozent im Schnitt angestiegen sind, müssen Hauskäufer am Ende deutlich mehr bezahlen. Wo dies geschieht, dürfte das also auf die Mieten umgelegt werden – in Form von stärkeren Mieterhöhungen als üblich.

5. Mieten steigen im Schnitt immer stärker als die Inflation

Die Mieten für Neubauten stiegen zwischen 1990 und 2022 nach Daten des Statistischen Bundesamtes um rund 98 Prozent. Bei Bestandswohnungen ging es um 134 Prozent nach oben. Demgegenüber steht eine allgemeine Inflationsrate von nur 83 Prozent im selben Zeitraum. Das zeigt, unabhängig davon, wie es der Bauwirtschaft im Allgemeinen geht, steigen Mieten im Schnitt schneller als die Inflation.

In der aktuellen Lage bewahrheitet sich das noch nicht. Die von BNP Paribas errechneten 11,9 Prozent für Neubauten und 8.2 Prozent für Bestandswohnungen von Juni 2021 bis Juni 2023 liegen unter der allgemeinen Inflationsrate von 13,5 Prozent im selben Zeitraum. Für den Oktober 2023 meldete das Statistische Bundesamt einen Anstieg der Nettokaltmieten um 2,1 Prozent über dem Vorjahr, ebenfalls deutlich unter der Inflationsrate von 3,8 Prozent.

Gleichen sich die Mieterhöhungen aber wieder dem langjährigen Trend an, dann dürften sie die Inflationsrate bald wieder überflügeln. Die Frage ist noch, auf welchem Niveau das geschieht, ob also die allgemeine Inflation schneller absinkt als die Mieten steigen. Dann würden zum Beispiel auch Sanierungen günstiger.

Bild: CAR GIRL (Unsplash, Unsplash Lizenz)

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