Gesetzliche Neuregelungen: Was ändert sich 2018 für die Immobilienbranche?

Unter anderem steht Verbrauchern nun auch bei Bauverträgen ein Widerrufsrecht zu, sie können zumutbare Änderungen während des Bauprozesses anordnen.

Eine weitere Änderung betrifft die Berufszulassung für Immobilienmakler und Verwalter. Beide Berufsgruppen werden gesetzlich verpflichtet, sich regelmäßig fortzubilden. Zudem müssen WEG- und Mietverwalter zukünftig eine Erlaubnis nach Paragraf 34c Gewerbeordnung beantragen und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.

Neben dem nationalen Gesetzgeber ist auch Brüssel nicht untätig geblieben. Hier ist insbesondere die Datenschutzgrundverordnung zu nennen, die am 28. Mai 2018 in Kraft tritt. Der Immobilienverband IVD skizziert hier die wichtigsten Neureglungen.

Neues Werk- und Bauvertragsrecht gilt seit Januar 2018

Seit 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Bisher wurden Bauprojekte nach dem allgemeinen Werkvertragsrecht abgewickelt. Um den Besonderheiten dieser Vorhaben Rechnung zu tragen, wurden neben dem Werkvertrag der Bau- (§ 650a BGB n.F.) und Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB n.F.) geschaffen. Durch letzteren soll der Verbraucher ein höheres Maß an Sicherheit gewinnen. Auch der Architekten-und Bauträgervertrag wurde gesetzlich neu geregelt.

Wichtige Punkte der neuen Regelungen sind:

• Widerrufsrecht: Verbraucher erhalten ein Widerrufsrecht. Sie können Bauverträge 14 Tage nach deren Abschluss widerrufen, sofern diese nicht notariell beurkundet sind.
• Baubeschreibung: Bauherren haben künftig Anrecht auf eine differenzierte Baubeschreibung, sofern weder sie selbst noch von ihnen beauftragte Dritte, etwa Architekten, wesentliche Planungsleistungen erbracht haben. Bauträger und Schlüsselfertiganbieter etwa müssen somit ihren Kunden rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung mit Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Plänen mit Raum- und Flächenangaben, Grundrissen sowie einer Beschreibung der Baukonstruktion zur Verfügung stellen. Diese Baubeschreibung kann Bestandteil des Bauvertrags werden.
• Feste Bauzeiten: Seit Anfang Januar müssen die am Bau beteiligten Parteien die Umsetzungszeit für Bauarbeiten im Bauvertrag verbindlich festhalten. Steht noch kein Termin fest, ist die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme zu benennen.
• Anordnungsrecht des Auftraggebers: Äußert der Auftraggeber während des Bauprozesses ein Änderungsverlangen am Werkerfolg, so muss der Unternehmer ein entsprechendes Angebot erstellen. Einigen sich Auftraggeber und Unternehmer nicht innerhalb von 30 Tagen, steht dem Auftraggeber ein einseitiges Anordnungsrecht zu, sofern die von ihm gewünschten Änderungen dem Unternehmer zuzumuten sind.

„Wir begrüßen, dass das neue Baurecht Bauherren und Immobilienkäufern mehr Sicherheit verschafft. Davon profitieren auch an Verträgen beteiligte Partner wie etwa die Makler. Das Rücktrittsrecht schützt Kunden außerdem vor Fehlkäufen“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.

Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Ab dem 1. August 2018 sind Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gesetzlich verpflichtet, sich weiterzubilden. Um dieser Verpflichtung nachzukommen müssen sie innerhalb von drei Jahren 20 Stunden absolvieren. Die Details (Themen und Format der Weiterbildung) der Weiterbildungsverpflichtung werden in einer Makler- und Bauträgerverordnung geregelt, wobei die Beratungen innerhalb des Bundeswirtschaftsministeriums noch andauern. Zudem kann in der Rechtsverordnung geregelt werden, dass Makler und Verwalter die Aufsichtsbehörde und ihren Kunden über ihre Weiterbildungsaktivitäten informieren müssen, wobei letzteres möglicherweise nicht zu erwarten ist.

Verwalter müssen zudem künftig – wie Immobilienmakler – eine Erlaubnis beantragen, um ihre Tätigkeit auszuüben. Diese wird nur erteilt, wenn sie zuverlässig sind, in geordneten Vermögensverhältnissen leben und eine Berufshaftpflicht gegen Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von jährlich 500.000 Euro vorweisen können.

Jürgen Michael Schick: „Das Gesetz soll nicht nur Verbraucher stärker schützen, sondern auch helfen, mehr Qualität, Professionalität und damit Ansehen für unsere Berufsgruppen zu bringen. Insofern ist es ein richtiger, wenn auch kleiner Schritt. Unser Ziel bleibt die Einführung eines substantiellen Sachkundenachweises. Wir werden das Projekt in dieser Legislaturperiode weiter vorantreiben.“

Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) tritt ab Mai 2018 in Kraft

Am 25. Mai 2018 tritt die DSGVO der EU vollumfänglich in Kraft. Die DSGVO ist eine europäische Rechtsverordnung, die unmittelbar Anwendung findet und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) in weiten Teilen ersetzt. Aber was bedeutet dies für Unternehmen in Deutschland? Eine der wichtigsten Neuerungen ist das grundsätzliche Verbot der Nutzung und Verarbeitung personenbezogener Daten, soweit die betroffene Person nicht seine ausdrückliche Zustimmung erteilt hat. Die Verordnung stellt dabei klar, dass es keine vermutete Einwilligung geben kann. Werden Daten in zulässigerweise gespeichert, ist ein Zugriff unbefugter Dritter zu unterbinden. Hierzu sind technische Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Zwar sieht bereits das Bundesdatenschutzgesetz zahlreiche Pflichten vor, Daten entsprechend zu schützen. Die Auflistung von verpflichtenden Maßnahmen nach § 32 Abs. 1 DSGVO unterscheidet sich aber deutlich von der Anlage zu § 9 BDSG.

Zur Überwachung der Daten und technischen Sicherungen ist ein Datenschutzbeauftragter zu benennen, wobei dies offenbar weiterhin nur der Fall sein soll, wenn mehr als neun Mitarbeiter im Unternehmen beschäftigt sind.

„Insgesamt sollte sich jeder Unternehmer mit den Neuregelungen auseinandersetzen, da die Sanktionen drakonisch sind. Bei Datenschutzverstößen müssen Unternehmen künftig bis zu 20 Millionen Euro oder vier Prozent ihres Jahresumsatzes als Strafe zahlen. Im Rahmen der neuen Beweislastumkehr müssen künftig Unternehmen nachweisen, dass sie die Regeln eingehalten haben. Bisher mussten die zuständigen Behörden die Verstöße nachweisen“, erklärt der IVD-Präsident.

Neue Grenzen für geringwertige Wirtschaftsgüter seit 1. Januar 2018

Erfreulicherweise ist seit dem 1. Januar 2018 die Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) angehoben, so dass für die Anschaffung dieser Gegenstände ein Sofortabzug möglich ist. Beispiele sind Kleinmöbel, Kaffeemaschinen, Schreibgeräte und Speichermedien. Folgende Grenzen sind dabei maßgeblich:

Nicht zu den GWG zählen beispielsweise Wirtschaftsgüter, die nur mit anderen Wirtschaftsgütern zusammen genutzt werden können. Darunter fällt z. B. ein Monitor, der ohne Computer nicht selbstständig nutzbar ist. Bei der Anschaffung von Software wird grundsätzlich nur sogenannte Trivialsoftware begünstigt.

Für die Anschaffung von Softwarelösungen fordert der IVD eine Sonderabschreibung bzw. Erweiterung des § 7g Einkommensteuergesetz.

„Gegenwärtig beschränkt sich die Förderung der Digitalisierung auf Zuschüsse für die Beratung von Unternehmen und KfW-Darlehen für die Anschaffung im Produktionsbereich sowie für Forschung und Entwicklung. Das hilft einem kleinen oder mittelständischen Unternehmen nicht weiter. Die Fördermaßnahmen sollten um eine steuerliche Komponente ergänzt werden, die auch die Anschaffung von Computerprogrammen außerhalb des Produktionsbereichs erfasst. Es bietet sich hier an, die bewährte Regelung in § 7g EstG über den Investitionsanzugsbetrag zu erweitern“, so Schick.

Betriebsrente, Mindestlohn, Grundfreibeträge

Um Altersarmut vorzubeugen, wird seit dem 1. Januar 2018 die Betriebsrente in kleinen Betrieben zugunsten von Geringverdienern gestärkt. Arbeitgeber erhalten einen direkten Steuerzuschuss von 30 Prozent, wenn sie Beschäftigten mit weniger als 2.200 Euro brutto eine Betriebsrente anbieten. Dafür müssen sie Beiträge zahlen – zwischen 240 bis 480 Euro jährlich. Zudem wird in zahlreichen Branchen wie bei den Gebäudereinigern der Mindestlohn angehoben. Angehoben werden zudem Grund- und Kinderfreibeträge sowie das Kindergeld.

Grundsteuerreform wird diskutiert

Seit vielen Jahren wird über eine Reform der Grundsteuer diskutiert. Zwar gibt es mittlerweile seitens des Bundesrates eine Initiative, wie eine gesetzliche Änderung aussehen kann. Maßgeblich für den weiteren Prozess ist jedoch vielmehr die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes, welches sich mit der Rechtmäßigkeit der Einheitsbewertung befasst, die für die aktuelle Grundsteuer maßgeblich ist. Am 16. Januar 2018 wird das Bundesverfassungsgericht eine mündliche Verhandlung durchführen und dem Gesetzgeber sicherlich einige Hinweise geben, wie eine verfassungskonforme Grundsteuer auszugestalten ist.