30.01.2018 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Immowelt AG.
Große Preissteigerungen sind auch in Nürnberg (+26 Prozent), Hannover (+25 Prozent), Berlin und Stuttgart (+24 Prozent) zu erwarten.
Die Wohnungspreise in Deutschland werden in den nächsten Jahren weiter steigen. Bis Ende 2020 liegt die Zunahme im Mittel bei 22 Prozent. Insbesondere Käufer in München können sich auf neue Rekord-Höhen einstellen: Wohnungen verteuern sich dort sogar um 28 Prozent. Der Quadratmeterpreis liegt dann voraussichtlich über der 8.000-Euro-Marke (8.390 Euro). Bereits Ende dieses Jahres wird er bei 7.140 Euro liegen. Zurzeit zahlen Wohnungskäufer in der bayerischen Landeshauptstadt im Median 6.540 Euro pro Quadratmeter. Noch deutlicher wird der Unterschied zu 2010: Damals kosteten Wohnungen 2.970 Euro pro Quadratmeter und damit einen Bruchteil der Preise mit denen 2020 zu rechnen ist. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Immowelt-Kaufpreis-Prognose. Dafür wurden die Preise von Eigentumswohnungen bis 2020 vorausberechnet. Berücksichtigt wurde dabei die Entwicklung von Bevölkerung, Verbraucherpreisindex und Baupreisindex sowie ein durchschnittlicher Zinssatz von 1,68 Prozent für Wohnbaukredite in 2017.
Die Ergebnisse unserer Prognose zeigen, dass die Preise in den deutschen Großstädten auch in den nächsten zwei Jahren steigen werden. Das liegt vor allem daran, dass der Zuzug in die Ballungsräume weiter zunimmt und sich somit die Nachfrage nach Wohnraum stetig erhöht“, erklärt Ulrich Gros, CFO der Immowelt AG. „Das Angebot an Immobilien wird dem großen Ansturm aber nicht gerecht“, prognostiziert Gros weiter. „Hinzu kommt, dass es keine Anzeichen dafür gibt, dass die derzeitige Niedrigzinsphase auf einen Schlag beendet sein wird. Die Europäische Zentralbank wird den Leitzins nur in kleinen Schritten anheben.“
Die günstigen Zinsen haben aber nicht nur Auswirkungen auf Münchens Immobilienmarkt, auch in B-Städten hält der Preisaufschwung an. Beste Beispiele sind Hannover und Nürnberg. Beide verzeichneten in den vergangenen Jahren ein Bevölkerungswachstum, das auch in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich nicht abreißen wird. Das hat zur Folge, dass sich die Kaufpreise in Hannover bis 2020 um 25 Prozent, in Nürnberg um 26 Prozent erhöhen – die höchsten Steigerungen nach München (28 Prozent). In Nürnberg prognostiziert die Immowelt-Berechnung in zwei Jahren Preise von 3.400 Euro pro Quadratmeter, aktuell liegt der Wert noch bei 2.700 Euro. In Hannover ist das Niveau generell etwas niedriger: Zurzeit zahlen Käufer 2.170 Euro pro Quadratmeter, 2020 sind bereits 2.720 Euro realistisch.
Auch in Berlin, Stuttgart (je +24 Prozent) und Hamburg (+23 Prozent) müssen Käufer in zwei Jahren deutlich mehr Geld investieren. Besonders in Berlin steigen die Preise bis 2020 in neue Sphären. Aktuell sind es noch 3.460 Euro im Median, für Ende dieses Jahres werden 3.730 Euro prognostiziert. In zwei Jahren knacken die Kaufpreise die 4.000-Euro-Marke. Die Strahlkraft der Hauptstadt hat besonders in den vergangenen Jahren einen Immobilienboom ausgelöst. Am deutlichsten wird das beim Blick auf die Preise für Wohneigentum von 2010: Damals kostete der Quadratmeter noch 1.570 Euro. Anfang 2020 wird er mehr als 2,5 Mal so teuer sein.
Anders dagegen sieht es im Ruhrgebiet aus: Hier gibt es Immobilien noch zu vergleichsweise günstigen Preisen. Und das wird sich so schnell nicht ändern: Sowohl in Essen als auch in Dortmund werden sich die Preise für Wohneigentum nur unwesentlich verteuern. Aktuell kosten Eigentumswohnungen in Dortmund 1.340 Euro pro Quadratmeter und in Essen 1.370 Euro. Bis Anfang 2020 sind Steigerungen von gerade einmal 80 beziehungsweise 90 Euro zu erwarten.
| Stadt | Kaufpreis 2017 | Prognose Q4/2018 (1,68% Zins) | Steigerung von 2017 auf 2020 |
| Berlin | 3.460 €/m² | 4.300 €/m² | +24% |
| Bremen | 1.930 €/m² | 2.350 €/m² | +22% |
| Dortmund | 1.340 €/m² | 1.420 €/m² | +6% |
| Dresden | 1.920 €/m² | 2.190 €/m² | +14% |
| Düsseldorf | 2.950 €/m² | 3.570 €/m² | +21% |
| Essen | 1.370 €/m² | 1.460 €/m² | +7% |
| Frankfurt | 4.160 €/m² | 5.080 €/m² | +22% |
| Hamburg | 4.070 €/m² | 5.010 €/m² | +23% |
| Hannover | 2.170 €/m² | 2.720 €/m² | +25% |
| Köln | 2.950 €/m² | 3.600 €/m² | +22% |
| Leipzig | 1.570 €/m² | 1.770 €/m² | +13% |
| München | 6.540 €/m² | 8.390 €/m² | +28% |
| Nürnberg | 2.700 €/m² | 3.400 €/m² | +26% |
| Stuttgart | 3.630 €/m² | 4.490 €/m² | +24 |
| Deutschland gesamt | 2.460 €/m² | 3.010 €/m² | +22% |
Alle bisher genannten Ergebnisse der Immowelt-Kaufpreis-Prognose beruhen darauf, dass die Europäische Zentralbank (EZB) bis 2020 den Leitzins bei 0 Prozent belässt und das aktuelle Zinsniveau für Wohnbaukredite bei durchschnittlich 1,68 Prozent bleibt. Sollte die EZB allerdings den Leitzins anheben, hat das Auswirkungen auf die Preisentwicklung. Eine Anhebung auf 0,5 Prozent hätte zur Folge, dass Käufer einen Wohnbaukredit für 5 bis 10 Jahre zu einem Zinssatz von rund 2 Prozent finanzieren.
Tritt ein solches Szenario bis 2020 ein, verlangsamt sich die Preissteigerung. In München würde das etwa dazu führen, dass Wohneigentum um 22 Prozent teurer wird, statt um 28 Prozent bei gleichbleibenden Zinsen. Eine ähnliche Entwicklung gibt es auch in allen anderen untersuchten Städten. In Berlin würde die Steigerung beispielsweise bei 18 statt 24 Prozent liegen, in Nürnberg bei 20 statt 26 Prozent und in Stuttgart bei 18 statt 24 Prozent. In Essen und Dortmund haben höhere Zinsen hingegen nahezu keinen Einfluss auf die Preise.
Für die Prognose der Kaufpreise in den 14 größten deutschen Städten wurde die Entwicklung folgender Parameter auf Grundlage des Basisjahres 2010 berücksichtigt:
Weiterführende Informationen zur Methodik der Immowelt-Kaufpreis-Prognose stehen hier bereit.
Datenbasis für die Berechnung der Immowelt-Kaufpreis-Prognose in den 14 größten deutschen Städten waren 1.010.000 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der zwischen 2010 und 2017 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.
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