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immowelt Mietkompass: Steigende Nachfrage verschärft Preisanstiege in Großstädten – Plus 7 Prozent in Berlin

31.01.2023  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Immowelt AG.

Durch die Energiekrise und die hohe Inflation ist Wohnen im vergangenen Jahr spürbar teurer geworden. Neben den deutlich höheren Kosten fürs Heizen und für Strom gewinnt auch die Preisdynamik bei den Kaltmieten im Jahr 2022 wieder an Tempo.

Laut immowelt Mietkompass lag in den Jahren 2018 bis 2021 das jährliche Wachstum über alle 14 Großstädte hinweg konstant bei 2 Prozent. Vom 4. Quartal 2021 auf das 4. Quartal 2022 hat sich der Zuwachs auf 4 Prozent verdoppelt. Insgesamt sind in 12 von 14 untersuchten Städten die Angebotsmieten innerhalb des vergangenen Jahres gestiegen. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum haben sich die Mieten noch in 10 Städten verteuert. Im Quartalsbericht wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) untersucht.

Nachfrage mehr als verdoppelt

Die Gründe für die ansteigende Preiskurve sind vielschichtig. Primär mangelt es vor allem Großstädten und Ballungsräumen an Wohnraum. Dort trifft ein begrenztes Angebot auf eine hohe Nachfrage, weil viele Menschen urban wohnen möchten oder es für ihren Beruf oder die Ausbildung müssen. Wegen hoher Immobilienpreise können aber nur wenige Suchende in Wohneigentum investieren, sondern sind auf das Angebot des Mietmarkts angewiesen. Der Zuzug von vielen Flüchtlingen infolge des Kriegs in der Ukraine hat die Situation 2022 zusätzlich verschärft.

Wie stark sich die Nachfrage nach Mietwohnungen im vergangenen Jahr erhöht hat, zeigt die Veränderung des Nachfragequotienten, also der Anfragen pro Objekt, vom jeweils 4. Quartal 2021 auf 2022. So ist in allen 14 untersuchten Großstädten die Nachfrage binnen eines Jahres spürbar nach oben gegangen. In 3 Städten haben sich die Anfragen pro Wohnung sogar mindestens verdoppelt. Dazu zählt eine vergleichsweise preiswerte Stadt mit Leipzig (+132 Prozent), aber auch die Preis-Hotspots Frankfurt (+107 Prozent) und München (+100 Prozent). Die Nachfrage hängt somit nicht vom Mietniveau ab, sondern steigt in den verschiedensten Großstädten an. Neben den oben genannten Städten verzeichnen auch Berlin (+87 Prozent), Hamburg (+69 Prozent), Bremen (+67 Prozent) und Dresden (+66 Prozent) hohe Anstiege. Die geringsten Veränderungen des Nachfragequotienten gibt es in Hannover (+26 Prozent) und Köln (+35 Prozent).

Jahresvergleich: Stärkster Mietanstieg in Berlin

Die erhöhte Nachfrage hat in 12 von 14 untersuchten Städten dazu geführt, dass die Angebotsmieten innerhalb des vergangenen Jahres gestiegen sind. Den stärksten prozentualen Anstieg verzeichnet Berlin: Vom jeweils 4. Quartal 2021 auf 2022 klettern die Angebotsmieten um 7 Prozent. Der Quadratmeter hat dadurch erstmals die 10-Euro-Marke übersprungen und kostet derzeit 10,17 Euro.

Auch in den Städten aus Nordrhein-Westfalen fallen die Anstiege im vergangenen Jahr hoch aus. Köln verbucht zwischen dem 4. Quartal 2021 und 2022 ein Plus von 5 Prozent, Düsseldorf gar von 6 Prozent. Das Mietniveau ist in den benachbarten Städten am Rhein ähnlich. In Köln wird der Quadratmeter aktuell für 11,46 Euro angeboten, in Düsseldorf für 11,54 Euro. Die ansteigende Preiskurve verdeutlicht der Blick auf die Vorjahre: Von 2020 auf 2021 (jeweils 4. Quartal) betrugen die Anstiege noch 2 bzw. 1 Prozent. Neben den beiden Rheinmetropolen ziehen auch in Dortmund die Preise an – im vergangenen Jahr um 6 Prozent. Im Jahr zuvor gaben die Mieten noch um 2 Prozent nach. Das Preisniveau ist mit aktuell 7,06 Euro allerdings deutlich niedriger. Gleiches gilt auch für Dresden (7,24 Euro), das wie Berlin ebenfalls ein Plus von 7 Prozent aufweist.

Geringste Anstiege in teuren Städten – Minus in München

In vielen teuren Großstädten hat die gestiegene Nachfrage hingegen nur zu moderaten Veränderungen geführt. In Frankfurt erhöhen sich die Angebotsmieten binnen eines Jahres um 2 Prozent. Der Quadratmeter kostet derzeit 12,21 Euro. Hamburg verteuert sich das Mietpreisniveau um 3 Prozent auf 11,50 Euro. In Stuttgart (11,65 Euro) beträgt das Plus ebenfalls 3 Prozent. In allen drei Städten ist der absolute Anstieg dennoch größer als im Vorjahr.

In München kam das Preiswachstum hingegen komplett zum Erliegen. Vom 4. Quartal 2021 zum 4. Quartal 2022 sanken die Angebotsmieten um 1 Prozent, nachdem sie im Vorjahreszeitraum noch um 6 Prozent gestiegen sind. Mit Quadratmeterpreisen von 16,88 Euro ist München trotz leichtem Rückgang die mit Abstand teuerste Großstadt Deutschlands. Obwohl die Nachfrage stark zugenommen hat, scheint bei den Kaltmieten die Grenze des Bezahlbaren erreicht zu sein.

Neben der bayerischen Landeshauptstadt verteuerten sich die Angebotsmieten im vergangenen Jahr lediglich in Hannover (0 Prozent) nicht. Das Preisniveau ist allerdings deutlich niedriger bei aktuell 8,67 Euro pro Quadratmeter. Die Stagnation könnte damit zusammenhängen, dass die Nachfrage in Hannover unter allen 14 Städten am geringsten gestiegen ist. Trotzdem haben auch in München und Hannover die Belastungen der Mieter durch die stark gestiegenen Energiekosten spürbar zugenommen. Je nachdem wie sich Bauzinsen, Bevölkerung und Neubauzahlen weiterentwickeln, könnten die Kaltmieten in Zukunft ebenfalls stärker steigen.

Die 7. Ausgabe des immowelt Mietkompass steht hier zum Download zur Verfügung.

Berechnung und Methodik

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 6 des aktuellen immowelt Mietkompass.

Bild: Luis Quintero (Pexels, Pexels Lizenz)

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