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Ohne Trauschein ins gemeinsame Wohnglück

07.05.2019  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG.

In Deutschland leben immer mehr Menschen ohne Trauschein: Doch spätestens bei dem Wunsch, gemeinsam die eigenen vier Wände zu beziehen, kommt die Bürokratie ins Spiel. Rechtsexperte Dr. Christoph von Klitzing (Bausparkasse Schwäbisch Hall) weiß, welche Möglichkeiten Unverheiratete beim Kauf von Wohneigentum haben, um klare rechtliche Verhältnisse zu schaffen.

Liebe steht über allem – leider nicht über dem Gesetz

Gesetze werden selten für Verliebte geschrieben – es sei denn, sie sind bereits verheiratet. Die Rechtslage begünstigt Ehepaare: Partner, die nicht in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft oder Ehe zusammenleben, sind von Rechts wegen Fremde. In diesem Fall gilt für den Bau oder Erwerb einer Immobilie: Nur wer als Miteigentümer im Grundbuch steht, ist im Trennungsfall abgesichert und kann gegebenenfalls Ansprüche geltend machen. Ohne weitergehende Vereinbarungen gehört dem Eigentümer des Grundstücks zunächst alles, was mit diesem fest verbunden ist (§ 94 BGB), also beispielsweise auch ein gemeinsam finanziertes Haus.

Gründe fürs Grundbuch

Im Grundbuch lassen sich nicht nur die Besitzverhältnisse festhalten, auch ein Vorverkaufs- oder Wohnrecht kann eingetragen werden. Handwerklich begabte Partner können darüber hinaus den geschätzten Wert erbrachter Eigenleistungen an der Immobilie durch eine Grundschuld oder Hypothek eintragen lassen. Im Falle einer Trennung wird dann der Wert der Eigenleistung bei der Güteraufteilung berücksichtigt.

Vertrauen ist gut, Vertrag ist besser

Auf Nummer (rechts-)sicher geht, wer zusätzlich einen privatrechtlichen oder einen Gesellschaftsvertrag abschließt. Bei ersterem lassen sich die Konditionen, zum Beispiel Vereinbarungen über den Immobilienkauf oder spätere Ausgleichsansprüche, individuell festlegen. Beim Gesellschaftsvertrag wird die Immobilie zunächst über eine sogenannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben. Der Gesetzgeber geht hier (grundsätzlich) davon aus, dass jedem Partner davon ein Anteil von 50 Prozent gehört. Eine solche Vereinbarung rundet die dingliche Absicherung im Grundbuch zusätzlich ab.

Bei der Finanzierung gemeinsam in der Pflicht

Banken und Bausparkassen machen zunächst keine Unterschiede zwischen Verheirateten und Unverheirateten. Ausschlaggebend für die gewährten Kredit-Konditionen sind die Bonität und die gebotenen Sicherheiten des Paares. „Häufig werden beide Partner gleichberechtigt als Kreditnehmer im Vertrag aufgeführt, als sogenannte Gesamtschuldner. Damit einher geht allerdings die Pflicht, den Kredit auch nach einer möglichen Trennung gemeinsam zu tilgen“, so von Klitzing. Kauft hingegen lediglich einer der beiden Partner die Immobilie, kann der Darlehensvertrag – das Einverständnis der Bank vorausgesetzt – ganz auf diesen übergehen.

Bis dass der Tod sie scheidet – und das Testament das Erbe regelt

Unverheiratete haben selbst nach vielen gemeinsamen Jahren keinerlei gesetzliche Ansprüche im Todesfall des Partners. Ohne notariell beglaubigte Regelung, die den Partner bzw. die Partnerin als Erben definiert, geht nach dem Gesetz die gesamte Erbschaft im Todesfall an die nächsten Verwandten, also die Eltern des Verstorbenen, Geschwister oder Kinder (auch aus vorherigen Beziehungen). Alleinerbe kann der „verwitwete“ Partner nur werden, wenn ein vom Notar beurkundeter Erbvertrag oder ein entsprechend lautendes und wirksames Testament aufgesetzt wurde. Die Pflichtteilsansprüche bleiben dabei bestehen.

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