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Urteile zum Thema Schlüssel und Schloss

09.05.2023  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: immobilien vermieten & verwalten (IVV).

Sie sind klein und unauffällig, doch Haus- und Wohnungsschlüssel zählen zu den wichtigsten Bestandteilen einer Immobilie. Gehen sie verloren, sind sie nicht funktionstüchtig oder werden sie nach Vertragsende nicht korrekt abgegeben, dann droht großer Ärger. Aus unserer Urteilsauswahl wird deutlich: Das Spektrum der damit befassten Instanzen reicht vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof.

Der Eigentümer einer Immobilie muss mit dem Beginn von Sanierungsarbeiten abwarten, bis ihm der Mieter die Schlüssel übergeben hat. Hält er sich nicht daran, dann kann der Bewohner des Objekts eine einstweilige Verfügung gegen ihn auf Wiederherstellung der Bewohnbarkeit erwirken. Dies stellte das Amtsgericht Köln (Urteil vom 07.05.2020, Az.: 222 C 84/20) in einem Zivilprozess fest.

Manchmal ist ein Schlüsselverlust nicht nur ein Problem für den Betroffenen, sondern für eine ganze Reihe von Menschen – nämlich alle Mietparteien oder Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Besteht nach einem Schlüsseldiebstahl aus einem PKW eine konkrete Missbrauchsgefahr durch Dritte, also ein unbefugtes Betreten durch Dritte, dann kann es teuer werden. Das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 20.08.2019, Az.: 4 U 665/19) entschied, dass eine neue Schließanlage auf Kosten des Schädigers eingebaut werden könne.

Anders sieht es aus, wenn der Schlüssel zwar verloren ging, aber eine konkrete Zuordnung zu einer bestimmten Immobilie nahezu unmöglich scheint. Der Sohn einer Mieterin hatte sein Exemplar auf einem weit vom Wohnort entfernten Sportlager verloren – ohne jeden Bezug zur Hausadresse. Nach Meinung des Amtsgerichts Bautzen (Urteil vom 11.09.2020, Az.: 20 C 207/19) bestand keine konkrete Gefahr eines Missbrauchs, die Mieter mussten deswegen nicht den Austausch der kompletten Schließanlage bezahlen.

Man kann von einem Mieter erwarten, dass er sich nach dem Vertragsende nach Kräften bemüht, seine Schlüssel zurückzugeben. Hat er allerdings erfolglos versucht, mit dem Vermieter einen Termin zur Übergabe zu vereinbaren, dann hält das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt (Urteil vom 10.12.2018, Az.: 1 U 25/18) auch eine andere Methode für erlaubt. Es reiche, wenn er nach der Räumung der Mietsache die Schlüssel dem Wachdienst des Objekts überreiche.

Die Schlüssel einfach unangekündigt in den Briefkasten des Eigentümers zu werfen, das entspricht nicht einer korrekten Rückgabe. Das Landgericht Krefeld (Urteil vom 27.12.2018, Az.: 2 T 27/18) hält den Vorgang nur für ordnungsgemäß, wenn zuvor in angemessenem Umfang versucht worden war, den Vermieter über die bevorstehende Rückgabe in Kenntnis zu setzen.

Wenn jemand eine Eigentumswohnung erworben und zuvor der Mieter des Voreigentümers die Schlüssel verloren hat, dann haftet der neue Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft. Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 10.03.2016, Az.: 318 S 79/15) verurteilte ihn dazu, für die Kosten des Austauschs der Schließanlage aufzukommen. Die Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, dass der Austausch vorzunehmen sei.

Eigentümer einer Immobilie sind grundsätzlich nicht berechtigt, einen oder gar mehrere Schlüssel eines vermieteten Objekts einzubehalten. Das Amtsgericht Frankfurt (Urteil vom 16.11.2016, Az.: 33 C 1156/16) machte einem Eigentümer klar, dass dies nicht einmal für Notfälle erlaubt sei. Konkret ging es um einen Haustürschlüssel mit Zugang zum Treppenhaus und zu einem Bodenraum.

Ob der Eigentümer eines Grundstücks vom Inhaber eines Geh- und Fahrtrechts das nächtliche Versperren eines Tores fordern kann, das ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23.01.2015, Az.: V ZR 184/14) nicht verbindlich für alle derartigen Fälle zu entscheiden. Hier sollte das Tor zwischen 22 Uhr und 7 Uhr geschlossen werden. Der BGH betonte, das Gericht müsse eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen vornehmen und sich immer auf den Einzelfall beziehen.

Übersteigt die Abrechnung eines Schlüsselnotdienstes den üblichen Marktpreis um mehr als das Doppelte, kann eine Strafbarkeit wegen Wuchers vorliegen. Dieses Grundsatzurteil sprach der Bundesgerichtshof (Urteil vom 16.01.2020, Az.: 1 StR 113/19). Wer Beträge in dieser Höhe verlange, der nutze eindeutig die Zwangslage von Immobilienbesitzern aus.

Quelle: LBS-Infodienst Recht & Steuern

Bild: PhotoMIX Ltd. (Pexels, Pexels Lizenz)

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