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Zuzug und Neubauflaute verschärfen Mietmarkt

01.08.2023  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Immowelt AG.

Preise steigen innerhalb eines Jahres um bis zu 9 Prozent: Die Lage am Mietmarkt spitzt sich weiter zu. Die Angebotsmieten verteuerten sich auch in den vergangenen 12 Monaten vielerorts. In 69 von 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Mieten innerhalb eines Jahres gestiegen.

Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die Quadratmeterpreise von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) im Juli 2022 und 2023 miteinander verglichen wurden. In 10 der 80 untersuchten Großstädte sind die Zuwächse sogar stärker als die aktuelle Inflationsrate von 6,4 Prozent. Neben den gestiegenen Energie- und Lebensmittelkosten belasten die erhöhten Wohnkosten die Deutschen zusätzlich.

Die Chancen auf sinkende Mieten in naher Zukunft sind gering. Im Gegenteil: „Der Rekordzuzug nach Deutschland und die Flaute beim Wohnungsbau sorgen für eine zusätzliche Belastung der bereits angespannten Mietmärkte“, sagt Felix Kusch, immowelt Geschäftsführer. „Besonders alarmierend ist der Blick auf die Baufertigstellungen, die jeden Monat aufs Neue einen Tiefstand erreichen. Hierauf sollte die Bundesregierung verstärkt den Fokus legen. Andernfalls wird Wohnen in den Städten für viele Menschen zum Luxus.“

Aktuell rechnen Experten damit, dass in Deutschland rund 700.000 Wohnungen fehlen. Durch die Rekordzuwanderung – allein 2022 gab es rund 1,5 Millionen mehr Zuzüge als Fortzüge – dürfte die Zahl der benötigten Wohnungen weiter steigen. Das Ziel, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, ist in weiter Ferne. Es wird befürchtet, dass im kommenden Jahr weniger als 200.000 Wohnungen entstehen.

München: Kein Ende der Mietspirale in Sicht

Besonders prekär ist die Situation für Mieter in München. Die Landeshauptstadt Bayerns ist traditionell das teuerste Pflaster in Deutschland. Doch aufgrund der immensen Nachfrage steigen die Mieten immer weiter. Innerhalb der vergangenen 12 Monate verteuerten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten um 5,2 Prozent. Statt 16,68 Euro müssen Mieter bei Neuvermietung nun 17,55 Euro für den Quadratmeter im Bestand zahlen.

In den anderen Metropolen ist das Preisniveau zwar deutlich geringer, das trifft allerdings auch auf die Durchschnittseinkommen zu. Die Belastung ist daher ähnlich hoch und nimmt ebenfalls zu. So sind in Hamburg und Berlin die Angebotsmieten innerhalb eines Jahres um jeweils 3,9 Prozent gestiegen. In der Hansestadt werden derzeit durchschnittliche Preise von 11,27 Euro aufgerufen, in der Bundeshauptstadt liegt die mittlere Angebotsmiete mit 11,74 Euro sogar noch darüber. Noch teuer sind Stuttgart (13,00 Euro; 2,0 Prozent), Frankfurt (12,97 Euro; 2,4 Prozent) und Köln (12,42 Euro; 2,7 Prozent), wo die Preiskurve ebenfalls nach oben zeigt.

Stärkster Anstieg in Siegen

Aufgrund der hohen Mieten in den Metropolen rücken zunehmend auch kleinere Städte in den Fokus, in denen das Mietniveau noch moderat ist. Besonders in einigen Städten aus Nordrhein-Westfalen macht sich das gestiegene Interesse in der Preisentwicklung bemerkbar. So verzeichnet Siegen mit einem Plus von 9,0 Prozent den stärksten Anstieg aller Städte. Das aktuelle Preisniveau ist mit durchschnittlich 7,79 Euro pro Quadratmeter dennoch vergleichsweise niedrig. Hinter Siegen verzeichnen drei weitere Städte aus Nordrhein-Westfalen im Deutschlandvergleich die stärksten Anstiege. In Mühlheim an der Ruhr (8,40 Euro) müssen Mieter 7,8 Prozent mehr bezahlen, in Hamm (7,28 Euro; 7,7 Prozent) und Bottrop (7,58 Euro; 7,6 Prozent) sind die Verteuerungen nur unwesentlich geringer.

Insgesamt sind unter den 10 Städten mit den stärksten prozentualen Anstiegen 7 NRW-Städte. Ausnahmen sind Heilbronn (11,40 Euro; 7,4 Prozent) und Jena (9,97 Euro; 6,8 Prozent), die nicht nur starke Verteuerungen aufweisen, sondern aufgrund der hohen Dichte an Studenten und der damit zusätzlichen Belastung für den Mietmarkt in der oberen Hälfte der Preisskala zu finden sind.

Preiswerte Wohnalternative Ostdeutschland

Auf der unteren Hälfte der Preisskala sind viele Städte aus Ostdeutschland zu finden. Doch das könnte sich eventuell bald ändern. Denn der Osten gewinnt zunehmend an Wirtschaftsstärke. Immer mehr große Unternehmen siedeln sich in den neuen Bundesländern an. Zuletzt bestätigte Tesla den massiven Ausbau seines Werks im brandenburgischen Grünheide. Zuvor gab bereits der Chip-Hersteller Intel bekannt, zwei Halbleiterwerke in Magdeburg zu bauen und somit rund 3.000 Arbeitsplätze zu schaffen. Der Bau wird sogar mit knapp 10 Milliarden Euro vom Bund subventioniert. Die Folge der Ansiedlungen: Die ostdeutschen Großstädte gewinnen an Attraktivität. Immer mehr Fachkräfte zieht es wegen zukunftsträchtiger Jobs in den Osten. Dort treffen sie auf vergleichsweise günstige Mieten, die aber allmählich ansteigen – so auch in den Großstädten Sachsen-Anhalts: Magdeburg (6,69 Euro) verzeichnet ein Plus von 4,2 Prozent und Halle (6,34 Euro) von 3,2 Prozent. Letzteres profitiert durch die räumliche Nähe zu Leipzig (7,35 Euro; 1,8 Prozent), das sich schon länger im Aufwind befindet und bereits höhere Mieten aufweist. Gleiches gilt für Dresden (7,88 Euro; 1,7 Prozent).

Die preiswertesten Mietwohnungen werden derzeit in Chemnitz aufgerufen, wo der Quadratmeter im Mittel 5,46 Euro kostet. Noch hält sich der Preiszuwachs aufgrund der hohen Leerstandquote mit einem Plus von 1,5 Prozent in Grenzen. Doch auch in Chemnitz ist das Potenzial groß: Sollte die Wirtschaft dort auch Fahrt aufnehmen, könnte Wohnen ebenfalls bald teurer werden.

Rückgänge in teuren Studentenstädten

Insgesamt gibt es allerdings auch 11 Großstädte mit sinkenden Mietpreisen. Bei 8 Städten ist der Rückgang allerdings gering und liegt unter 2 Prozent, was somit auch übliche Marktschwankungen sein können. Lediglich in drei hochpreisigen Studentenstädten geben die Angebotsmieten etwas stärker nach. Dies könnte damit zusammenhängen, dass sich aufgrund der gestiegenen Lebenshaltungskosten viele Studenten nicht noch höhere Mieten leisten können und die Grenze des Bezahlbaren erstmal erreicht ist. Am stärksten ist der Rückgang in Freiburg, wo die Preise um 6,1 Prozent nachgegeben haben. Mit einem mittleren Mietpreis von 11,73 Euro liegt die badische Großstadt allerdings nach wie vor auf einem Niveau mit Berlin und ist sogar teurer als Hamburg. Ebenfalls sinkende Mieten lassen sich in Münster (10,06 Euro; -4,0 Prozent) und Erlangen (10,90 Euro; -2,2 Prozent) beobachten. Auch dort sind die Wohnkosten nach wie vor auf gehobenem Niveau.

Die Entwicklung der Angebotsmieten im Überblick:
Ausführliche Tabellen zu den 80 untersuchten deutschen Großstädten stehen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

Bild: Towfiqu Barbhuiya (Unsplash, Unsplash Lizenz)

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